业绩逆势大增，万科做对了什么？（万科今年业绩增长）

作者 | 张成

编辑 | 谭静

房地产流年不利之际，万科交出了一份还算不错的答卷。

上半年，万科实现营收2069亿元，同比增长23.8%，成为“营收2000亿俱乐部”中仅存的房企；归母净利润122亿元，同比增长10.6%，净利规模同样在各大房企中位列第一。

实际上，在接过王石权杖后，郁亮经历了饱受争议的五年。在他治下的万科，先是被恒大压过一头，随后又被碧桂园超越，曾经地产界的绝对王者，变成了“千年老三”。

当其他同行疯狂拿地，高歌猛进的时候，郁亮高喊“活下去”，引来对手嘲笑。万科A股价也从2018年初达到历史高点后一蹶不振，成为资本“弃儿”。

当地产的至暗时刻真正来临，楼市的金融狂潮迅速退去时，大家才发现，恰恰只有郁亮的万科，是那个不裸泳的人。

2020年，“三道红线”政策出台，拉开了房地产行业去杠杆的大幕。

此后，管理层不断收紧房企的融资渠道，再加上疫情反复发酵，市场交易低迷，过去房企高周转的玩法越来越难以为继，大小房企不断暴雷。

在行业一片肃杀之时，万科至少做对了3件事：

一、风控优先，现金为王

二、稳中求胜，不盲目扩张

三、寻找第二增长曲线

先说风控。随着政策调控加码，近年来头部房企对自己债务风险管控非常重视，基本把风险管理放在公司发展的首要位置，万科也不例外。

截至2022年6月，万科有息负债为2802.3亿元，占总资产的比例不到15%，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计626.4亿元。

另一方面，目前万科持有货币资金1410亿元，远高于626.4亿元的短债金额，现金短债比达2.25，短期内没有太大偿债压力。且万科上半年经营性现金实现净流入82.9亿元，现金流也很正常。

有因必有果。面对上半年楼市此起彼伏的房企债务违约，万科能够从容面对，原因就在于未雨绸缪，早做准备。

事实上，万科目前的账面资金，正在不断减少。从2020年的1952亿，已经减少到了现在的1410亿元。但万科出彩的地方在于相比账面资金，自身短债的清偿速度更快。

截至今年6月底，万科短期借款为56亿元，比2021年末的144亿元锐减60%，可见万科在风控和调整融资结构方面相当主动。

万科主要财务指标变动情况

主业经营方面，万科的做法是稳重求生，不盲目扩张。在拿地方面，中指院数据显示，1-8月万科权益拿地金额为208亿元，在房企中排名第10；拿地面积134万平方米，排名房企14位。

来源：中指院

以万科的体量，这样的拿地规模显然是有意控制的。而在开工方面，上半年万科开发业务新开工计容面积1068.8万平方米，同比下降了38.9%。

在减少新项目和开工面积的同时，万科的在建项目却在不断加码。上半年，万科开发业务竣工计容面积约111443.7万平方米，同比增长17.8%，实现了11.5万套住宅的平稳交付。

从对拿地及新项目的“谨小慎微”，到对在建项目“开足马力”，万科在地产主业上用一句话概括起来就是：有多大肚子，吃多少饭。确保项目资源保持在合理水平，保障地产业务平稳有序发展。

再有就是万科的第二增长曲线，确实惊艳。过去很多头部房企都想打破地产周期，寻求第二增长曲线。有选择跨界造车的，也有多元发展布局新零售的，但目前来看效果都不理想，第二曲线贡献的业绩微乎其微。

而万科的经营性业务目前已经对业绩产生了一定支撑作用。万科的经营性业务包括物业服务、物流仓储服务、租赁住宅等。

具体来看，上半年，万科旗下的物业服务平台万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。万物云堪称万科第二曲线的主要亮点，据说其境外上市方案已经获得证监会批准。

此外，万科上半年物流收入18.6亿元，同比增长39.1%；租赁住宅收入14.8亿元，同比增长12.3%；商业业务收入40.1亿元，同比增长10.4%。

这一系列经营性业务撑起了万科数百亿的收入，而且像物业、物流等赛道的业务还在不断高速成长，这是其他房企一直想做，却没出起来的。而这或许也是万科对未来保持乐观的动力源泉。

在半年报业绩会上，郁亮重申了他对楼市的判断：楼市已经筑底，市场将会温和缓慢恢复。

然而除了郁亮普通而又自信的主观表述外，当前房地产并没有数据能够有力支撑这一论断。

中指院数据显示，截至8月末，TOP100企业拿地总额8816亿元，拿地规模同比下降53.3%；权益销售额均值为343.4亿元，权益销售面积均值为227.6万平方米，同比分别下降47.6%和51.2%。

来源：中指院

头部房企近乎腰斩的拿地和销售数据，以及市场对宏观经济“不那么乐观”的预期，短期楼市好转的信号在哪？

从长期看，房地产未来也没有二次增长的想象空间。中国出生率逐年降低，总人口数量的见顶，加上城镇化趋于饱和，给郁亮喊出的“楼市仍有10万亿规模”打上了大大的问号。

近年来，房地产的走势日趋微妙，房企的分化也日趋明朗。中央“三道红线”政策的推出，标志着第一波房企分化迎来高潮，中小房企逐渐淡出市场，市场集中到头部几家大房企手里。

而且不论是融资成本还是毛利率水平，当下国资房企的优势开始愈发明显。今年土拍拿地的主力军，也是华润、保利、中海等头部央国企，未来民营房企的优势将会越来越小。

对万科来说，虽然楼市仍一片黑暗，但时与势却站在自己一边。尽管20%的毛利率相较保利和华润的25%、27%有一定差距，但比碧桂园10%的毛利率及一众民营房企不知道要高多少。从规模上看，万科又是当下国资房企中的绝对霸主。

因此，不论未来楼市怎么走，万科都有足够乐观的理由。这种可能性，不取决于未来楼市会怎样，取决于未来房企能活下来的还有多少。