2019业绩增速下滑 2020万科要怎样好好“种地”？
3月17日，万科Ａ(000002.SZ)披露其2019年度报告，报告显示，2019年报告期内公司实现营业总收入3678.94亿元，同比增长23.59%；实现归母净利润388.72亿元，同比增长15.10%；经营活动产生的现金流净额456.87亿元，同比增长35.9%；基本每股收益3.47元。分红派息预案为每股分红1.045元。对营业收入组成具体而言，来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元，占比95.9%；来自物业服务的营业收入为127亿元，同比增长29.7%，占比3.5%。分区域来看，万科房地产及相关业务的营业收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。
3月17日晚间，万科2019年度业绩推介会在线上举行，万科集团董事会主席郁亮、总裁及首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭、董秘朱旭及执行副总裁兼财务负责人韩慧华一起出席，并于会上回顾2019年的经营业绩，2020年的抗疫措施并展望公司发展前景。“万科始终是一家危机感驱动的公司，一年半之前，也就是2018年的秋季例会，万科的主题词是‘活下去’，当时只是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕。但没想到，到今天‘活下去’成了特别真实的存在。”郁亮表示。郁亮说，万科应对危机的秘籍就是提高自身免疫力，其中最关键的是要让自己“手有余粮”。万科率先提出“白银时代”概念，今天，白银时代已进入深水区。万科继续坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，不断提高资金管理的计划和精细度，持续优化债务结构、降低融资成本、构筑良好的抗风险能力。2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，继续处于行业低位。不过在头部房企中，相比碧桂园、恒大等，万科的销售业绩和销售增速相对逊色些。虽然2019年销售业绩达到6308.4亿元再创新高，但同比增速却下滑至个位数，仅为3.94%。除了销售增速下降外，2019年万科归属于上市公司股东的净利润增速为15.10%，相比2018年33.44%的增速，下降了近一半。祝九胜对此表示：“从2012年万科提出了‘城市配套服务商’开始，万科就不再以单一的业务、单一销售规模比拼作为追求，而是围绕城市发展和客户需求去布局业务，我们内部除了重视开发业务的市场份额，更强调的是质量，通过重视提高回款率来改善优化现金流状况。”针对地产业务毛利率下降的问题，祝九胜指出，“毛利率下降是整个行业的趋势，但不等于ROE（净资产收益率）的下降，万科更关注对股东的回报，通过整合内部资源，从客户以及利益相关方，提升回报能力。”有内部人士透露，郁亮上台后，有刻意控制销售的速度，走平稳路线。万科旗下当地酒店团队全力以赴，为外地支援武汉的医疗队打造温暖可靠的大后方。在全国，万科商业板块对部分旗下商场租户减免租金；长租公寓在疫情期间推迟租户缴纳租金时间，并对湖北籍等部分受疫情影响而无法正常返程的客户实施租金减免；万纬物流无偿开放全国27个城市59个物流园，协助各级政府、慈善机构仓储运输防疫物资；万科还为部分城市企业复工复产提供隔离住房……万科人用自己的热血和行动，为抗击疫情“助力”、为保障民生“担当”。祝九胜坦言，这场疫情整体上对万科的影响还是相当大的，体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。据介绍，受疫情影响，万科今年2-3月销售降低了510亿元，武汉、宜昌和鄂州，这三个城市的万科楼盘在1月23号之后基本就没有新的销售；交付方面也受到了新的压力，一季度对1万户的客户有交付延缓的可能性，全年的影响大概涉及到3.9万户；复工方面，今年的开工比以往年度整整晚了40天，相当于一年的1/9。尽管万科已经连续11年经营性现金流为正，但基于以上的影响最终仍将影响到公司现金流状况。“销售的减少导致销售回款的减少，疫情也增加了相应的防疫的成本，销售回款大幅下降，会给万科未来1-2年造成远期的结算压力。”祝九胜如是总结。疫情对房地产行业政策会产生怎么样的影响？郁亮说对这样的问题向来不花费时间做预测。并回应：在万科内部经常有一句话叫“当好农民种好地”，做农民其实是不需要预测天气的，万科始终需要做的是靠自己的一双手干活，脚踏实地、心无旁鹜地去守好自己的本分，把自己的种地能力提高。“通过自己的努力把地种好，打出粮食、多产粮食是我们的主要工作。”从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是地产从黄金时代到白银时代的主要特征。从黄金时代到白银时代的转变，带来了更多的挑战，但也给了万科提升竞争维度的机会。在万科2020年致股东的信中，万科明确指出，面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势，万科主动开启了“战略-机制-文化-组织-人”五位一体的全面转型升级。 在战略上，万科追求与城乡和客户同步发展，从房地产开发商向“城乡建设与生活服务商”转型；在机制上，以混合所有制为体制基础，推进职业经理人制度向事业合伙人机制的再升级，打造同心同路、合伙奋斗的事业合伙人队伍，共同拥抱新时代的机遇与挑战；在文化上，继承“大道当然”的文化品格，发展“合伙奋斗”的事业合伙人文化，以共识、共创、共担、共享的理念原则，牵引思维、行为与机制的持续创新；在组织上，全面重构，以战略方向、文化导向和事业合伙人机制为主线，打造矢量组织、冠军组织和韧性组织；在人才上，打造奋斗为本、劣后担当，持续创造真实价值的事业合伙人队伍，通过凝聚和激发广大奋斗者来推动事业的不断发展，通过事业的发展来实现全面价值和共同成就。总结来看，2020年万科将在吸收过往转型升级成果的基础上，重点做好三件事情：第一是对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑，探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法；第二是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益；第三是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。环球网房产综合报道
主编|周啊佳
校对|柴左姗
排版|孙宇亮
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