【年报有料(4)丨万科A】业绩增长放缓，物业拓展加速（2019）（万科物业2020年业绩）

由：sddy008 发布于：2022-10-31 分类：行情资讯阅读：141次评论：0次

2019·万科A

● 核心观点

2019年万科销售额为6308.4亿元，仅同比增长3.9%，且低于全国6.9%的平均增速，业绩增速整体上进一步放缓。在土地投资上，万科2019年新增土储总规划建面3716.5万平方米，同比下降21%，量入为出、审慎投资的拿地策略传导至财务层面，2019年集团净负债率仅为33.9%，继续保持行业低位，并且融资优势明显，在2020年的疫情冲击下，万科足够稳健的经营所带来的正反馈意义无疑会更大；在多元化业务方面，2019年万科物业表现出色，营业收入达127亿元，并和戴德梁行成立合资公司，品牌得到进一步强化。

一、业绩增速整体放缓，南方区域同比下降11.18%

2019年，万科实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%，销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，业绩增速整体放缓，低于全国6.9%的平均增速。其中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为20.2%、32.42%、22.54%、23.88%。

从区域上看，2019年万科南方区域在四大区域排名中首次垫底。2019年，万科南方实现销售额1274.23亿元，同比下降11.18%，销售占比下滑主要是由于该区域最早开始探索综合体住区业务及城市综合体项目业务，住宅占比较低，回报周期较长，因此直接拉低了2019年集团整体的业绩增速。此外，中西部区域销售占比近六年持续提高，2019年万科中西部销售占比24%，在四大区域中从末位跃升至第二。

2019年万科在全国商品房市场的份额约4%，与去年持平，并在40个城市市场排名位列前三。其中，在深圳、杭州、上海、东莞、宁波、西安、武汉、沈阳、成都、合肥、徐州、长春、温州、大连等21个城市排名第一；在昆明、天津、南京、郑州、济南、南通、南宁、无锡等12个城市排名第二；在北京、重庆、佛山等7个城市排名第三。

二、新增土储面积同比下降21%，土地投资更加谨慎

新增土地储备方面，2019年，万科获取项目147个，总规划建面3716.5万平方米，同比下降21%，少于公司2019年4112万平方米的销售面积，面积投销比小于1，是2015年以来首次，公司投资更加谨慎，坚持量入为出的投资原则。

新增土储权益规划建筑面积为2478.4万平方米，权益地价总额约1549.6亿元。按建筑面积计算，71.5%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。

土地储备总量方面，截止2019年12月31日，万科在建项目总建筑面积约10256.1万平方米，权益建筑面积约6170.0万平方米；规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米，权益建筑面积约3360.2万平方米。此外，参与的旧城改造项目按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。三项合计权益面积10023万平方米，而2019年度销售面积是4112万平方米，土地储备足够未来2年需要。

三、净负债率33.4%，债务结构合理，融资优势突出

面对日益趋紧的融资环境，万科的融资渠道和方式越来越多样，2019年净负债率继续保持行业低位。2019年净负债率33.9%，相比2018年度的30.9%有所提升，但相比于2018年EH50的平均净负债率，依然非常低，在当下疫情状况下，万科稳健经营的意义将更加凸显。

从负债结构来看，万科的有息负债结构非常安全。截至2019年12月31日，万科有息负债合计 2578.5亿，占总资产的比例为14.9%。有息负债中，以中长期负债为主，一年以上有息负债 1639.7亿，占比为63.6%；短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿，占比为36.4%。并且主要的融资方式以银行借款和债券为主，2019年银行借款1404.1亿元，应付债券621.3亿元，二者合计占比78.6%。

2019年以来，房地产加码金融领域的调控，涉房贷款调控力度持续升级，房企融资成本节节攀升，而万科合理的负债结构使其融资成本也一直远低于同行业平均水平。以万科A未到期的债券为例，票面利率最低3.18%，为270天的超短期融资券，发行规模为5亿元，票面利率最高的是2018年7月发行的三年期中期票据，票面利率为4.6%，发行规模为30亿元。2019年11月，万科地产（香港）发行的7.23亿美元中期票据，其中，金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据，票面利率为3.15%；金额为3亿美元的10年期固息票据，票面利率为3.5%，融资利率甚至低于同期国债利率，以及部分银行大额存款利率。

四、与戴德梁行加强战略合作，物业管理业务拓展加速

物业管理方面，2019年万科物业营业收入127亿元，同比增长29.7%，算上分部间销售，营业收入达142.9亿元。2019年万科物业继续积极拓展项目资源，新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。其中，住宅物业服务新增饱和收入33.39亿元，占比62%，同比下降3个百分点，非住宅物业服务新增饱和收入20.66亿元，占比38%，较去年有所上升。此外，继2018年以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份后，2019年万科物业加大与戴德梁行的合作，双方合作成立合资公司，实现了商业物业服务和设施管理的强强联合。

租赁住宅方面，公司继续围绕核心城市加大布局。2019年新增开业5.6万间，累计开业11万间，几乎实现翻倍增长，其中城中村内的长租公寓新增开业3.5万间，已开业房间中81%位于北上广深等14个核心城市；开业6个月及以上项目的平均出租率约90%，相比去年92%的出租率有所下降。

商业开发及运营方面，万科以印力集团作为商业开发与运营平台。2019年底，印力集团运营管理项目108个，较去年减少12个左右，管理面积近900万平方米，比去年同期减少近100万平方米；2019年11月发起印象壹号商业投资基金，总规模30亿元，未来将投向购物中心的开发和运营。