动荡的全球局势，压稳的中国经济——上半年房地产业超宏观环境分析

G50/F100专家张修枫老师说，若当下用一个词形容房地产行业，那么最合适的应该是一个词——波澜。

从这个词语中可以延伸出两个词：波澜壮阔和波澜不惊。回望房地产行业的发展，用波澜壮阔形容毫不为过：房地产行业伴随着我国改革开放，每一步都带有着极强的话题性，伴随着国家经济发展和政策导向的演变而起伏波动。

自2021年三线四档两观察出台以来，房地产行业迅速走进了行业的低谷，浸于债务和爆雷的泥沼中难以自拔。基于2021年年末各机构针对房地产行业向好的预判，疫情的侵扰又成为上半年的凶猛黑天鹅，打断了我国经济发展的进程，给房地产行业带来又一暴击。

但综合来看，上半年房地产行业的未实现预期回暖的主要原因，在于疫情侵扰导致宏观经济的下行、老百姓购房预期持续转弱。

这带给我们两方面的启示：一是房地产行业受到的政策监管并未完全导致房地产行业从此一蹶不振，若非整体经济的下行，房地产行业依旧有持续复苏的空间可为；二是如同博志成黄老邪提出的房企生态系统所言，房企的宏观生态将对房地产行业当下的发展、未来的发展起关键作用。因此，了解房地产行业生态的宏观（国内）及超宏观（国际）态势，或许对房企未来如何走，具有一定的指导意义。

图1 博志成房企生态系统模型

数据来源：博志成创新研究院制图

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Part.1

超宏观及宏观态势预判-外乱内稳，我国经济虽

有风险，但向好态势明显

分析当前的宏观局势，可以用外乱内稳来形容，从国际角度来看，疫情、地域冲突对供应链和全球化的进程造成巨大的损伤，持续推高全球通胀。而粮食和能源作为生活必需品所产生的通胀对全球人民的生产和生活造成的损伤要远高于非必需品的通胀。

在这样的态势下，欧美等发达国家以牺牲经济的复苏为代价，全力抑制通胀；而发展中经济体或贫困经济体抵抗风险的能力弱，受通胀的影响更为严重，部分发展中国家或贫困国家经济体甚至在破产的边缘徘徊。通胀和衰退最直接地造成了国际政治局势的不稳定：6-7月部分国家发生政治动荡，世界局势的不稳定性和复杂性日趋严重。

就国内而言，得益于从2021年12月开始的中央经济工作会议直至上半年明确且严厉的稳政策导向，总体局势较稳。上半年，我国经济遭遇了疫情的侵袭，叠加需求持续不振，经济发展面临着巨大的考验。在这样的形势下，上半年稳经济、稳就业的政策高频次、大力度出台，坚持发挥中央和地方两个积极性，对政策执行过程进行紧跟踪、强监控，最终平稳渡过4-5月经济底，经济实现企稳回升，并在第二季度维持正增长。但我们也需正视问题：疫情仍多点散发、经济持续疲弱、房地产行业仍处于低谷且造成的风险仍在持续扩大，这都对我国经济发展产生着不良的影响。

综合预判，随着稳经济一揽子政策持续发力，疫情政策伴随经济发展的适度调整和适配，经济将逐步回暖，我国下半年经济将进入加速修复期。而从国际来看，疫情后我国经济的修复态势一直领先全球，预计在国际经济衰退和通胀态势下，未来较长一段时间内我国经济发展增速极有可能短期领先于全球经济体。结合国内外环境综合预判，我国经济走势长期向好。

图1-1 实际GDP对长期增长路径的偏离程度

图片来源：中金公司研究部

（一）国际局势

1. 通胀高企，发达经济体频繁加息，部分发展中或贫困经济体游走于崩溃边缘

2020年年初至今，全球经济持续受通胀侵扰，以欧美为首的经济体通胀持续走高：其中，美国6月CPI高涨至9.1%，创1981年11月以来的最大增幅；英国：5月CPI同比上涨9.1%；德国：6月CPI数据为7.6%，通胀微降但仍处于高水平。国际货币基金组织预计，全球发达经济体今年的CPI涨幅将达到5.7%，为1984年以来最高。

食品和能源价格通胀扼住了经济发展的咽喉，全球经济衰退的危机急剧升温。2022年美国第一季度经济直接落入负增长，贫困国家受到的影响极其严重：平均来看，贫困国家的公共债务占GDP的比率将近70%；IMF（国际货币基金组织）表示，41个国家很有可能落入债务困境之中。在这样的态势之下，对抗通胀成为以美联储为首的西方国家央行最为紧迫的任务。至7月15日，以美联储为首的央行开始大幅度加息，加息策略整体呈前置化特点。其中包括美联储6月加息75基点、加拿大加息100基点、英国在过去5次会议上均上调了利率，共加息115基点。未来对多国的预判依旧以大幅度加息为主。

2. 全球政治呈现动荡，国际形势愈加严峻复杂

疫情反复、通胀高企、经济衰退、地域冲突等复杂且多重的原因，造成了国际政治局势的动荡。

(1) 英国当地时间7月7日，英国首相约翰逊辞去保守党领袖的职务。

(2) 7月8日上午11点半左右，日本前首相安倍晋三遭刺杀身亡。

(3) 7月9日，斯里兰卡宣布破产，出现大规模的游行示威，总统和总理被迫辞职。

(4) 7月11日，俄罗斯切断向德国输送天然气的最大单一管道北溪1号供气，恢复供气时间不定， 能源战争加剧，德国面临的能源危机更重。

国际政治形势复杂多变，经济发展外部环境持续恶劣，经济增长外部压力重重：疫情的输入风险、输入性通胀的压力、复杂的国际矛盾冲突风险都是威胁国内经济及社会发展的不稳定因素。

（二）国内局势：经济触底回升，预期向好

1. 国民经济：第二季度呈现触底之象，预计三季度经济将启动复苏

（1） 上半年维持正增长，二季度经济触底：房地产、餐饮和住宿业拖累明显

图1-2 2022年第一、二季度部分行业GDP同比增速

数据来源：wind，博志成创新研究院制图

上半年我国GDP同比增长2.5%，在疫情侵袭的情况下依旧保持正增。第二季度同比增长0.4%，同比走势创历史次低位（历史最低点为2020年第一季度,增速-6.8%），基本符合市场预期，预计为本年度经济底。在大幅度稳经济、促销费的政策推动下，下半年我国经济预计将呈企稳迅速回升之势。

房地产业第二季度同比增速大幅走负（-7%），其次为住宿餐饮业。工业制造业也没能稳住正增长势头，同比增速为-0.3%。信息传输、软件和信息技术服务业依旧保持高增长（同比7.6%）。

2. 关键经济指标在5月触底、6月显著回升，房开投资颓势不止

表1-1 2022年5-6月主要经济指标

数据来源 ：wind，博志成创新研究院制图

（1） 工业生产：上半年维持正增，采矿业和高技术制造业贡献较大。上半年规上工业增加值累计同比增长3.4%，采矿业和高技术制造业累计增长分别为9.5%和9.6%，是支撑工业生产向好的主要产业。从6月数据来看，规上工业增加值同比增长3.9%，显著高于5月份的0.7%，工业企稳回升态势明显。其中，汽车制造业的大幅回暖尤为亮眼，这同525稳经济视频大会后强力的促销费政策以及各地对汽车尤其新能源汽车消费大力扶持相关。

（2） 进出口：出口强劲，进口反映内需疲弱；预计未来此增速将持续收窄。上半年进出口维持9.4%的增长，出口累计增长13.2%，表现亮眼。但5月和6月进口累计同比均为4.8%，增速持平，体现内需疲弱。预计下半年出口增速将持续收窄：上半年疫情和传统出口大国经济下行推动了我国出口的高速增长，但下半年外部复杂的局势和经济衰退将对出口产生负面影响，预计未来增速将持续收窄。

（3） 消费：内需疲弱态势明显，6月消费大幅回升、降幅收窄。从上半年看，大力度的促销费政策促使5月消费触底后6月大幅回暖，社消零总额一改5月份同比大幅负增态势（-6.7%），同比增长3.1%。其中，必要消费品包括粮油食品、药品等消费增速稳定（同比增速分别为9.0%、11.9%）；非必要消费品包括汽车、手机、化妆品、金银珠宝等消费回暖迅速（同比增速分别为13.9%、6.6%、8.1%、8.1%）；房地产附加链条影响的包括家具、家电、装潢等消费复苏不明显（同比增速分别为-6.6、3.2、-4.9%），有待房地产行业回暖带动消费进一步回升。

（4） 投资：固投稳中微降，制造业、基建上拉，地产拖累。上半年固投累计增长6.2%，疫情对投资的发力效果产生了较大程度干扰，固投呈现基建上提，地产拖累的态势。具体而言：制造业稳中微降，高技术制造业及汽车制造业投资增速都呈现下行态势，但依旧处于高增长区间。高技术制造业同比增长23.8%。基建发力明显，从5月的累计同比8.16%上升到9.25%；水利、环境公共设施管理业发力明显，从5月的累计同比为7.9%增长至6月的10.7%；或与今年水利项目持续加码有关。房地产开发投资6月颓势依旧未止，扩大负增至5.4%。

（5） 就业：城镇调查失业率回落至5.5%（4、5月份分别为6.1%、5.9%）。31个大城市城镇调查失业率回落至5.8%，比上月下降1.1个百分点。但18-24岁年轻人的人口调查失业率依旧走高，为19.3%（5月18.4%）。整体呈现结构性回暖。

3. 财政及货币：金融数据表现超预期回暖，系大力度稳经济措施导致

表1-2 2022年5-6月财政及货币表现

数据来源：wind，博志成创新研究院制表

6月金融数据表现超预期，达到51733亿元，较5月大幅超出23375亿元。其中，人民币贷款和政府债券的大幅回暖带动了整体社融的超预期向好。主要原因是在足量的宽信用体系下，经济基本面的向好；稳经济促销费大力政策下专项债投放力度加大、5月的定向降息5年期LPR、季度末信贷冲量、疫情后信贷投放进程的恢复等多重原因促进社融数据的全面大幅回暖。

金融机构贷款来看，居民短贷和中长期贷款在6月份均有显著的回暖：短贷的超季节性增长或与新能源汽车消费的大幅度利好政策相关，中长期贷款一定程度上取决于经济向好，预期有所回升，房地产需求少量回暖；当下由于房地产行业依旧处低谷，又面临多地断供风波，预期转弱对房地产行业接下来的回暖会有所扰动，但中长期向好的判断基本不变。

此外，M2与M1剪刀差收敛，存款活化比例和经济活力有所改善。

2022年6月，专项债新增13723.64亿元，同比大幅度上升218.92%。新增专项债已完成下达限额的93.43%。专项债的前置发行对稳经济和基建上行起到了关键的拉动作用。

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Part.2

宏观政策导向——解决当下危机，布局高质

量转型

1. 稳经济、促销费贯穿上半年政策脉络

2022年上半年，稳经济、促销费无疑政策出台要点。上半年共19次的国常会议中，就有13次会议提出与稳经济、促销费相关的政策，且随着时间的发展，政策的稳经济力度更大，执行监管的力度也日趋严格。

除此之外，根据博志成创新研究院的梳理，在上半年召开的22次重大或专项会议中，有19次会议围绕稳经济、促销费、稳就业、保障民生的问题展开。稳经济力度空前。与此同时，上半年也出台了以稳经济33条为典型的强力政策措施落地执行。

稳外贸是推动稳经济，带动生产和消费的重要抓手

1月11日，国务院办公厅印发《关于做好跨周期调节进一步稳外贸的意见》，推动外贸业进一步发展。后续至年中陆续有相关政策出台。

2. 其他政策导向：基于高质量发展下的经济发展思路和行业发展的转型

经济发展从高速向高质量转型，城市化、乡村振兴以及公共服务能力提升等高质量发展的转型政策及配套相继出台；传统行业的产业革新、新兴行业培育也在同步推进。

（1） 经济发展方向——全国统一大市场、以县城为载体的新型城镇化建设、乡村振兴和配套的公共基础设施优化、社区公共服务能力提升是主流

建设全国统一大市场：4月10日，中共中央国务院发布《关于加快建设全国统一大市场的意见》，明确提出：立足内需，畅通循环；立破并举，完善制度；有效市场，有为政府；系统协同，稳妥推进。主要目标是：持续推动国内市场高效畅通和规模拓展，加快营造稳定公平透明可预期的营商环境，进一步降低市场交易成本，促进科技创新和产业升级，培育参与国际竞争合作新优势。

以县城为载体的新型城镇化建设：5月6日，中共中央办公厅，国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，明确县城是未来城镇化建设的主战场，同时梳理了5类县城及其发展思路。其政策出台前后，也有相关配套政策措施出台。

乡村振兴：全面推进乡村振兴的战略在2022年上半年也出台了配套政策，加快推进速度。其中《乡村建设行动实施方案》、《关于2022年银行业保险业服务全面推进乡村振兴重点工作的通知》等相关配套措施依旧在不断出台中；同时在内需疲弱的状态下，大力度出台的稳经济、促销费的政策中，乡村振兴、家电下乡等的政策也频频提及，乡村振兴战略落实速度正处于逐步加快中。

公共服务：公共配套设施和服务的完善也是当下配合高质量转型的关键政策点之一。在1月11日《十四五公共服务规划》以及1月21日《十四五城乡社区服务体系建设规划》出台后，城市的适老化建设、儿童友好城市、包括城市污水、官网、交通设施建设和优化、农村垃圾处理、农村厕所革命等公共服务体系建设和社区服务建设优化正在大力度推进中。

（2） 其他行业发展方向——传统产业的现代化转型+新兴产业的培育同步推进

农业农村现代化规划：2月16日出台的《十四五推进农业农村现代化规划》针对农业农村的现代化发展也明确了目标及重点任务。要求梯次推进有条件的地区率先基本实现农业农村现代化，脱贫地区实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接。这也同乡村振兴战略一脉相承。

数字经济：1月12日出台的《十四五数字经济发展规划》也更为细化地明确了数字经济发展的目标和主要任务。提出到2025年，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%，2035年，形成统一公平、竞争有序、成熟完备的数字经济现代市场体系，数字经济发展基础、产业体系发展水平位居世界前列。

新能源产业发展：5月30日，国务院办公厅转发国家发展改革委国家能源局《关于促进新时代新能源高质量发展的实施方案》。对新能源产业的发展明确了目标及方向。同时在出台的一系列政策之中，新能源产业也是常被提起的产业，这与我国双碳目标和培育新动能相辅相成。

（3） 房地产行业发展方向——生产商向服务商的转变；传统制造模式向现代制造模式的升级

房地产行业及建筑业的转型升级。政策在明确房住不炒的基础之上，上半年出台的政策措施集中在加大城市保障性租赁住房的供给上；针对泛地产行业，城市更新和老旧小区改造是提及的重点。

就建筑产业而言，装配式建筑、绿色建筑的建设以及评价体系的优化是上半年出台政策的重点。1月25日即出台了《十四五建筑业发展规划》提出大力发展装配式建筑。同时3月16日出台的《十四五建筑节能与绿色建筑发展规划》中对于建筑节能和绿色建筑产业的发展明确了发展目标以及重要任务。在2025年以前，绿色建筑发展速度也将加快。

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Part.3

房企的自救之路——坚持下去，期待新生

张修枫老师说，波澜这个词还有一个解释：波澜不惊，或许是房地产行业应对当下困境的解决方案。综上所述：对超宏观的分析我们可以得出两个结论：

1） 下半年宏观经济预期向好，房地产行业预期向好。

（房地产行业分析详见博志成地产观文章：房地产行业当下点状回暖，但在经济持续持续复苏的情况下，全面回暖只是时间的问题：

2） 在政策推动宏观经济从高速度向高质量转型的大的政策态势下，房企从房子的生产商必然向服务商转型是必然的发展态势。乡村振兴、新型城镇化、公共服务体系的建设都是同房地产行业息息相关的高质量转型机遇。当下可以明确的是，未来房地产行业将不再是房子的生产商，而是社会保障和生活品质提升的服务商。在原有房地产行业的发展过程中，其实已经出现了该方面的极其明显的趋势：比如诸多房企都打出了美好生活的服务商之类的企业品牌，虽语表达方式不同但方向一致，均为从房子的生产商向生活的服务商转变。而政策的持续出台是一定程度上促进这一转型加速。

在这样的宏观环境态势下，结合博志成对于行业的分析，房企当下和未来发展的思路就已然很明确：

1）复苏不远、依然要熬，提质降本增效须时刻紧绷弦上

行业复苏众望所期，但新旧模式交替不可回避。坚持 提质降本增效、挖掘管理红利、打造韧性组织、穿越周期并且追求长期发展成为所有房企的共识。行业动荡的上半年，已经有不少资金状况良好、业绩目标达成的房企开展了围绕战略层面、核心高管团队、项目总层面、组织变革层面的提质降本增效动作，用实际行动培养晴天补屋顶的组织能力。

图3-1 博志成SQCE精益管理全息模型

图片来源：博志成咨询管理中心

结合博志成SQCE精益管理全息模型，以战略为抓手，树立合理增速、利润导向、风险控制的经营准则，从强化产品力、营销力、组织力出发提质、从合理控制三费、建安成本、无效成本出发降本、从弹性化、精益化、敏捷化出发优化运营、实现战略、经营和运营层面的提质增效，是中小房企转变思维、强化内功、提炼下半年经营举措、确保活下去的关键路径。

2）须兼顾生存与发展、设定合理增速、择机拿优质地块

发展是硬道理，否则运营效率本身就不高的中小型房企会犯因脆弱而死的战略错误。我们一直强调稳健、强调提质降本增效，不是不发展、更不是不拿地，而是在新的市场模式下要寻找到新的发展模式、实现合理增速。在下半年大概率市场短期回暖的态势下，当下是拿地的最好时机，趁土地市场价格未大幅上涨，捡漏机会型获取土地，待市场回暖时才能有货可出。

3）新型城城镇化蕴新机，但仍先解决生存，再择机新赛道

深入研究以县城为重要载体的城镇化建设政策风口，拓展县域发展及乡村振兴的新机会，包含文旅/康养地产、养老地产、生态型地产、城市更新和老旧小区改造等，对深耕三四五线城市的中小房企来说必然近水楼台先得月。

但是，无论如何，三四线城市的销售市场复苏，依然是关乎生存的瓶颈。选对池塘钓对鱼，深耕价值县、潜力县是中小房企最起码的布局原则。

未来县域地产开发选择需要重视的因素：经济发展水平、人口变化、人均居中用地面积及住房面积、所处区位与超大城市的关系。以经济发展水平为例，未来长三角、珠三角的县未来潜力较大，一是因为这两个地区产业已经实现县与市的链接化，经济发展活力较强；二是因为这两个地区市与县、县与县之间连接紧密。

在此前提下，适时入手优质商业、办公楼、酒店或长租等开展存量资产的经营，获取源源不断的租赁收入现金流，拓宽营收及融资渠道，也是中小房企可以考虑的创新方向。

具体实施上，建议中小房企结合自身实际情况，深入研究当地相关政策支持力度、执行进度、执行力度，可通过与国有企业合作、G50/F100平台资源合作，从单项目着手择机进入，尝试创新领域。

备注：本文为《博志成研报·半年刊》截取部分，如果您对整体行业趋势预判感兴趣，可以后台私信获取完整版《博志成研报·半年刊》，同时也欢迎与您进行深入的互动交流。