成交暴跌50%！深圳这个“区” 怎么了？（深圳ktⅴ）

文/檀扒爷

澎湃新闻消息，3月10日，网传有消息说，深圳市深汕特别合作区住房建设和水务局日前发布《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》，提及要放开限购、优化商品住房转让管理以及推行优先申购制度等。

抓重点的话，按当地多家售楼处人员的说法，就是已经放开限购，限售也改成2年。

这是非常大的变动，对于“深”字开头的深汕合作区来说更是如此（算是深圳第11区啊），四舍五入一下有的人可能要说这是深圳放松了。

而可能造成这样结果的原因之一，可能就是去年新房市场压力太大：

1505套成交，同比2021年的3030套，暴跌了50%不止！

作为全国首个特别合作区，深汕这是怎么了？

汕尾 广东的“发展洼地”

深汕合作区，468.3平方公里大，地处海丰县，由鹅埠、小漠、赤石、鲘门这四个原本是镇、现在升级成街道的区域组成。

功能较多，让深圳产业外迁，给汕尾创造发展机会，同时还有特别重要的一点——给缺地的深圳供地。

这地方很有意思，你说是汕尾的吧发展现在是深圳主导，已经是人家第11个区了，连GDP都算人家的，地都能直接从这儿划；但你说算深圳的吧，它位置又实实在在戳在汕尾。

听起来很像雄安新区，这样的关系也让合作区的楼市有了更多可能，既受到深圳政策的影响，也会因为汕尾的情况而起伏。

政策上不用说，影响很大，原本家庭购房限两套，单身1套，限售要3年，对本来产业、配套和人口等都还没集齐的合作区来说冲击明显。

而更值得说的，则是作为本体的汕尾的发展——这基本上就是广东混的最差的沿海城市了。

根据运行简况，汕尾2022年GDP1322.02亿，全省倒数第二，三产比例14.2：37.1：48.7，一产占比有点儿大，但是问题不大。

汕尾1区2县1县市，总面积达4865.05平方公里，但是城区却只有302.11平方公里那么点儿大，占比不过6%多点，面积大的都是县市......然而，这也能忍。

根据去年的统计，汕尾常住人口268.69万，而户籍人口居然有356.43万，流失在外近90万人！不过这也不是最严重的。

真正最要命的，是汕尾明明贴着深圳，却来了个两不沾：

它既不属于珠三角，也不属于大湾区......

大家都知道，广东从总体上来说是富裕的，但是从单个来说，是极其不平衡的，不管是从GDP还是“民富”角度来说，有搞头的就只有广深、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、江门和肇庆这9个地方，而巧的是，它们就是珠三角和大湾区的组成部分。

换句话说，汕尾从格局上来说，就一败涂地了，都没进发展圈子，还谈什么发展？

那深汕合作区目前给汕尾带来多大发展机遇了吗？不好说。

澎湃新闻19年3月报道，深汕特别合作区发布《深汕特别合作区高质量发展三年行动计划（2019-2021年）》，其中提到2021年该合作区GDP要达到150亿以上，城市人口达到25万左右等目标。

那完成情况呢？

2021年深汕合作区的GDP只到了70.91亿，实际上到了去年也只有84.2亿，远远没达到计划中的目标（当然增速是很惊人的，去年有20%全市最高）。常住人口七普时也只有6万5，一样差距很大，总体只能说，潜力很大吧。

所以这块儿楼市之前不给力，除去政策的压力外，汕尾这个广东的“发展洼地”真的是脱不了干系。

两不沾的深汕 楼市如何走？

两不沾是改变不了了，那深汕的楼市是不是完犊子了？

那倒不至于。

根据安居客的数据显示，目前深汕合作区的价格还是明显高于汕尾整体的，这不得不说是吃了深圳“第11区”的红利，噱头够大。

虽然相比深圳的价格这里是白菜价并不够看，但是说到底这是汕尾不是深圳，相对汕尾本体来说，这已经很高了，推回多年前看的话价值体现还是很明显的。

至于它能否继续体现，那就得看这个合作区是否能真的发展起来了，这涉及到产业、城镇化以及企业打造、基础设施的建设，汕尾目前似乎一个本地的上市企业都没有（有看到上市后备企业名单，但是没查到注册地在汕尾的，如果有还请留言纠正，感谢），民营占比70%都不到（对比下中山超过了96%），据统计19年时个体户数量也只有18万户，全省倒数第五，怎么看差距都很大。

等这些起来了，人肯来了，肯来投资了，那自然就还有进一步发展。今年深汕合作区工作会议上说在这一年里GDP是要翻倍到200亿的，如果真能做到，那就一战超神了，吸引力会大大提高。

以上，深汕合作区突然放开限购，同时缩短限售年限，动作很大，由于和深圳的关系，让不少人认为这是深圳楼市限制的“破口”，而这个动作背后，是源于该区域去年新房成交量的“腰斩”，这样的结果和政策导向以及汕尾本身较弱的发展都是分不开的。

如今房地产风向改变，深汕合作区也计划在今年经济发展上有个突飞猛进，这次的放松政策影响能有多大，拭目以待吧。