野望房地产行情，从需求分析房地产行业的未来趋势（野望的作者）
在供给侧，房地产政策在不断放松，但是，房地产行业能不能有新一波行情最终还是看需求。那就从需求来分析一下。
房地产需求可以分为刚需和投机性需求。
什么是刚需，就是必须要有，没有不行，类似于必需消费品。实际上，所谓的“刚需房”只是一个营销概念，是房产商为了营销消费者买房而生造的一个名词，在国家的相关政策条文中，并没有“刚需房”这个说法。摆脱营销的影响，所谓的刚需房中，有些是“真刚需”，有些其实只是“伪刚需”，需要区分看。
对于真刚需，唯一的指向是婚育。一方面，按照中国对家庭的传统观念，形成了“无房不婚”的社会共识，一方面，通过绑定配套的教育、医疗、业主权等，进一步增加了房产的刚需性。
真刚需会怎么变化呢？我们可以看结婚率和生育率。结婚率在不断下降，根据民政局的数据，2022年的结婚率仅有5.22％，全年预计只有不到700万对新人结婚，相比2013年，这一数字是1347万对。出生率也是在不断下降，根据国家统计局，2023年，人口出生率为6.77‰，全年出生人口956万人，首次跌破千万。很简单，随着婚育数量越来越少，刚需只会越来越少。
最近，为了提高出生率，四川生育登记取消了结婚限制，这有可能刺激未婚生育，但是对结婚率是不利的，而且，如果未来可以未婚生育，那么，这其实打击的是房产真刚需的底层逻辑，更加不利于刚需。
在房地产公司的营销下，有些需求看似是刚需，但是如果仔细去想的话，并不是刚需，可以当做是伪刚需。
首先，房屋置换需求，从旧房子换到新房子，从小房子换到大房子。现在的年轻人都不喜欢跟父母同住了，导致我国的家庭结构越来越小，根据2020年开展的全国人口普查，我国平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人。加上生育意愿的下降，未来一家两口、一家三口是主流。年轻人婚育并跟父母分家制造了很大一部分的刚需，但是分家之后的置换需求就变成伪刚需了，因为户均2.62人的情况下，小家庭也够住了。要不要置换，最终要看钱包鼓不鼓，有闲钱就可以置换，没钱也过得下去，这就属于是可选消费。
其次，农村人口置业需求。农村人在城镇买房，终于变成了城市人。这是以前农村人最大的愿景，也是国内城镇化的结果。但是，现在情况开始反过来了，农村户口变得越来越吃香。随着城镇的深度开发，周边农村的土地也开始变得更加重要。大量的开发商下乡买地囤地。为了保障耕地面积，国家对宅基地的审批非常严格，可用的宅基地非常有限。
另一方面，国家一直在推动农业现代化，农村也越来越宜居了。农村人也开始把宅基地建设的更加“豪华”，有的甚至堪比美国别墅，这不比在大城市蜗居更香。而且，现在的交通非常便利，从城镇到农村非常快速，在周边城镇置业的需求也就大大降低。实际上，现在很多农村人在房产商的营销下能上车的已经差不多都上车了，接盘了高房价和高利率，剩下的要么没钱，要么觉得没必要。
第三，城际置业需求，小城市市民向大城市转移的需求。同样的，因为家庭结构的变化，向大城市转移而买房的需求跟婚育挂钩，如果没有婚育的打算，个人在大城市买房的需求就是伪刚需。
对于伪需求，要不要满足取决于消费者的钱包鼓不鼓，如果消费者有多余的钱，自然会考虑购买，而如果消费者没钱了，那自然就会打消买房的打算。注意，这个钱包不仅仅是当前的钱，还包括消费者对未来的预期，包括对工资上涨的预期、对房价上涨的预期。在投资中有个概念叫做“economic balance sheet”（经济资产负债表），它是个人进行资产配置的基础。
在这张表中，资产项目中有个项目叫做“PV of expected future income”，是对未来收入的折现，在资产配置中这个项目是必须考虑的。消费者可能不懂这个概念，但是在实际中还是会用到相同的思路。现在普遍的预期是未来收入的下降和房价的不涨，也就会减少对非刚需的消费。在伪刚需下，不管是放松限购、降低首付比例、降低贷款利率，还是增加公积金贷款额度，都不可能说动消费者去买房。
数据上估算，真刚需部分，我们假设每年700万新人结婚，购房面积按80平计算（小家庭够用），真刚需也就5.6亿平。实际上，根据第八次人口普查数据，2021年全国家庭居住住房总面积为517.2亿平方米，全国家庭拥有住房套数达到14.9亿间，每套房的平均面积只有34.7平。
对于伪刚需，按照存量517.2亿平、14.9亿套，应该按照千分之一，甚至万分之一的更新率来估算，算下来也就不到1亿平。从过往的数据看，如果我们把4房及以上以及部分三房的需求看作是伪需求，这个比例大概占到总需求的30%以上，对应2022年的13.6亿平销售面积的伪刚需是4.1亿平以上。这一部分伪刚需会不断向下收敛。
除了刚需，还有一部分是投机性需求，俗称“炒房”。有机构测算，疫情前的投机性需求约占到总需求的1/3，我们按照2019年的17亿平测算，大概是5.7亿平。而按照2022年13.6亿平的数据测算，大概是4.5亿平。随着购房政策放松，投机性需求有可能出现反弹，甚至回到疫情前水平。不过长期下来，房价瓶颈决定了投机性需求还是会最终收敛到比较低的水平。
这样，在乐观的情况下，刚需和投机性需求加来将会达到15.4亿平（5.6+4.1+5.7），相比2022年13.6亿的销售面积有13%的增幅，有希望带动房地产形成新一波的行情。当然，这个估算只是设定一个锚点，实际上需要跟踪房地产政策边际放松的程度、行业的高频数据来判断需求是否在好转。但未来最终整体需求一定会进入低位平台期，这一波行情（假如有）很有可能是房地产最后的一波行情了。
本文转载自美港股观察社