首次下跌！2023年将成为房价“转折点”？新趋势下，3类人需留意（房价2023年房价走势）

前不久，高层召开了一个工作会议，透露2023年施策重点，百姓关注的教育、医疗、房产“三座大山”全部都有所提及：教育方面，包含对地方教育支付规模增加、完善义务教育经费保障机制等；其次是医疗方面，保障好疫情防控所需资金，适当提高居民医保财政补助标准；此外还有推进多层次养老保险体系、解决拖欠农民工工资问题、完善税费优惠政策、预计2023年将减轻企业和居民负担约3万亿元等一系列民生保障福利措施。

房地产则是年年都会涉及到的话题，会议提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设，维护住房消费者合法权益，确保房地产市场平稳发展。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，要租购并举，大力发展保租房，而不是原来的商品房，特别是高价商品房。有这样一个数据则更加需要注意：2022年中国百城新房价格累计下跌0.02%，为8年来房价累计首次出现下跌。

最初看到这个数据时，相信很多人和笔者是一样的反应：就这么点？0.02%意味着10000元/平米的房价仅仅下跌了2元/平米，相当于没有变化。那么为何这个数据显得十分关键呢？回答这个问题前，我们不妨看看其他与楼市相关的数据：

1、2022年前11个月，全国商品房销售额下跌23.3%；2、统计局数据显示，前11月商品房销售额下跌26.6%；3、房地产投资方面，前11月下跌9.2%；4、商品房销售规模和开发投资规模均降至近五年新低；5、1—11月，房屋新开工面积111632万平方米，下降38.9%；房屋竣工面积55709万平方米，下降19.0%；6、2022年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。

不难发现，上述一系列数据都出现了比较明显的降幅，能够明显感受到楼市遇冷，数据远超房价下跌的0.02%。那么为何其他数据都出现了明显下跌的时候，房价却只下跌了一点呢？主要说明两个问题，其一是当前房价“死扛不降”僵持局面已经开始松动，越来越多的开发商、炒房客投资者开始降价抛售。其二是当前热点城市房价也开始扛不住了，原因很简单，上述数据来源于“百城”房价，纳入统计的都是一些热点城市，如果将所有城市都纳入统计范围，跌幅自然会更加明显。

此外，公开数据显示，过去20年我国平均房价从每平米不足2000元上升至万元，增长了5倍，但绝大多数人的感受却并非如此，自己所在城市房价涨幅远超500%，事实也确实如此，上述数据仅仅是“平均后”的结果，哪怕是许多三四线城市涨幅都超过了5倍，二线城市、新一线城市涨幅过十倍的城市比比皆是，一线城市涨幅更是高达几十倍，同样是因为许多人口不断流失、房价常年不变甚至持续下跌的城市被算入其中。

那么结论也就很明显了，上述“2022年中国百城新房价格累计下跌0.02%，为8年来房价累计首次出现下跌”的数据，十分具有代表性。中指研究院副部长表示：2023年全国房地产市场将呈现“销新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点，房地产开发投资额仍面临下行压力。克而瑞研究院报告也指出：2023年行业规模进一步缩量、销售和投资规模将继续缩量。由此可见，楼市下行趋势仍将持续，2023年将成为房价“转折点”，主要有3方面原因：

首先，上文已经提到过，未来“房住不炒、维护住房消费者合法权益，确保房地产市场平稳发展”仍旧是楼市调控主要基调，据不完全统计，2021年我国楼市调控次数为651次，而2022年楼市调控次数已经达到了上千次，房价泡沫正在加速消除，不仅如此，为了避免房价出现大跌的情况，一些城市还通过“限贷令”的方式进行调控，避免开发商之间恶意竞争导致房价大跌。

其次，住房本质上也是一种商品，其价格自然受到供需关系的影响。央行公布的数据显示，当前我国城镇居民住房持有率已经高达96%，换言之住房需求已经不足4%。反观住房供应，由于近些年开发商无脑开发建设，当前住房已经出现了明显过剩的问题，数据显示截止2022年11月末100个重点城市商品住宅广义库存量增至28.5亿平米，按照每套房100平计算，相当于还有2850万套房子等待销售，足以满足上亿人的住房需求。并且未来随着一系列保障性房源入场，住房需求会进一步减少，市场也会进一步偏向买方。

最后，之前已经提到过，本轮房价是8年来首次出现下跌，可见上一次下跌是在2014年，我们可以参考2014年的楼市：公开资料显示，2014年全国房地产销售面积由13亿平米跌到12亿平米，库存面积由不足5亿平米上升至6.2亿平米，三四线城市库存去化周期高达30个月。三四线城市房子卖不动，一二线城市库存高企，房价开始下跌，被喻为“李超人”的李嘉诚更是直言表示：“行业发展过度后必定迎来摧残，不要妄想赚取最后一个铜板”。

对比一下2022年的楼市数据：截至到11月末CRIC监测的100个重点城市库存量达到了5.94亿平方米，三四线城市形势更为严峻，去化周期高达26个月，库存压力骤增，70城中50城去化周期已在20个月以上。由此可见，2022年楼市与2014年楼市十分相似。可能有人会说，2014年许多城市开始通过棚改的方式去库存，最终的结果是房价大涨。那么类似的情况在2022年还会出现吗？答案显然是否定的，如今大多数城市已经开始由“旧改”替代“棚改”，更为重要的是，国家也不可能以推动房价上涨为代价来解决住房供应过剩的问题了。

因此，随着楼市迎来新趋势，这三类人需要留意：

首先是刚需群体，对于无房刚需来说，未来买房不能向过去房价大涨时期随意买房了，也不要背负过高的负债买房，结合多方面考虑，有条件的情况下尽量选择热点城市热点地段的现房，这类房产保值性更好。其次是对于置换需求的家庭，部分家庭可能有将旧房子卖掉换新房的需求，这类家庭应该尽早做好决定，当前许多城市二手房都开始抛售，换言之二手房市场已经“房满为患”，因此尽早做好打算以免未来难以卖出去。最后是炒房客投资者，当前房子已经失去了投资属性，建议抛售多余的房产，以免未来被套牢。