通过分析国内楼市环境展望威海房价未来走势（威海房价暴跌消息今天）

作者：威海新楼市团队 编辑发布于公号：威海新楼市

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近有篇“房价一夜跌回十年前”的文章在网上传的是沸沸扬扬，说的就是威海银滩海景房。虽然我们并没有转载此文，但是之前我们写了一些真实的银滩情况的文章，因此，我们平台的访问量也是突然大增，看来人们还是非常敏感房价这个问题。不过朋友们，不要被一些“标题”迷惑，上面说的文章所描述的基本都是事实，但标题起的有些“诱惑性”意思，主要有两点：

1、银滩房价基本上是10年未涨，并不是一夜跌回10年前，这里强调一下，是二手房，至于新房的价格，文章已经描写了，大家应该明白缘由；

2、文中也说了1800是阁楼单价，有人转发把标题写成了“白菜价”，有些放大事实的意思。

真实的乳山银滩（点击可查看文章）

前有鹤岗的“1.6万”房子，现有银滩的“一夜回到十年的白菜价”房子。其实很大程度上都是以偏概全，我们不主张去鼓吹一个地方的房价，但也不能片面的用一两个事件去描述大范围的情况。如果真有人来银滩捡“白菜”，结果劳财伤力的到银滩后，发现能看上眼的房子都在3000---5000元，虽然不算高，但比“1800”可是翻倍了的，这样就不值得了。

首先，我们要正视楼市，正视威海房价上涨的因素。威海并不是一个能够主导国内楼市走向的城市，甚至对于山东省楼市的影响都微乎其微。威海房价是站在“被动”队列中的，只不过由于位置的特殊性，导致威海房价跟涨起来有些快而已；反过来讲，由于购房群体的特殊性，又致使威海不会出现快速下跌或者成为领跌的城市。

其次，既然威海是“跟涨”，那么跟随谁涨？当然是一、二线城市大幅上涨之后，三、四线城市普涨。那么如今形式下的这些一、二线城市情况如何，三、四线城市房价又怎样？

注：以上数据来自房价网整理，且是整个地区的均价

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北上广深一直是国内楼市的风向标，在过去一年中，北京的房价呈现走高形态，上海、广州、深圳则小幅下跌整理后，也呈现出回暖迹象。

如果说上面四个城市距离威海“有些远”，那么我们看下山东省的几个威海周边城市房价走势：

济南房价走势

青岛房价走势

烟台房价走势

威海房价走势

不难看出，我国楼市的变化规律，一二线城市的房价涨跌要早于三四线城市1-2年，正如刚刚过去的这波房价上涨，先是大城市在2014-2015年前后开始大幅上涨，之后的2016年是很多省会城市跟涨，最后是从2017年前后，三四线城市，甚至五线县城都开始出现暴涨情况。之后，楼市从2018年的9份整体开始转淡，时至今日，北上广深，包括青岛济南的房价小幅上涨，而作为三四线城市的烟台与威海，最近一年走势则是高位横盘波动。

这里强调一下，以上房价走势基本是按照整个区域内的均价统计，比如烟台最高房价有3万出头一平的，威海最高房价2万左右；烟台有龙口，威海有银滩，两个不论是区位属性还是房价情况都很相似。图示只是整体区域均价，大家不用去追究所提到的城市价格偏低，只是作为趋势参考而已。

而在刚刚过去的6月份，全国房价涨跌情况如下：

米宅发布热点城市房价地图（2019年6月），包括：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、宁波、成都、重庆、武汉、南京、苏州、无锡、大连、青岛、昆明、三亚、合肥、海口、济南、福州、厦门、石家庄、太原、西安、长沙、郑州、南昌、贵阳、南宁、粤港澳城市群。具体涨跌情况如下：

6月份，31个大中城市中，12城市上涨，较5月份21城下降较多，小阳春势头在逐渐减弱，大连以环比1.88%领涨，南京新房跌幅较高，为2.05%。

与此同时，国家统计局发布的数据印证了楼市回暖的趋势。在过去的5月份，不少城市楼盘成交量迅速放大，整体房价也微幅上扬。中国指数研究院发布的最新数据显示，5月份全国100个城市新建住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.45%。数据显示，5月份合肥(新建)住宅平均价格为7463元/平方米，达到历年最高水平。

成交量方面，一线城市最为抢眼，作为二线城市合肥表现也相当惊人。当月成交量105万方，与上海相当，环比上升38%，同比上涨41%;不过5月份，合肥供应量大幅下降，其供应量98万方，环比下跌21%。

而最耀眼的要数作为西部中心城市的西安，房价涨幅位居全国城市之首。而这并非西安第一次领涨全国，西安房价指数已连续39个月上涨。如此一来，势必会引起调控政策的加码。

西安其实早就出台了“四限”的相关调控政策，今年4月又加码发布公积金新政，6月20日更是出台了堪称西安“史上最严”调控政策，体现了当地政府抑制楼市过热的决心。

所以，在刚刚过去的上半年，楼市涌现出“止跌令”“加码调控”等诸多关健词，而这些关键词也正是对部分城市上半年楼市表现的小结。

杭州“三重限价”新政即将出台，或许终结开发商精装的“高膘”

1、限制商品住房毛坯销售的均价。即在项目销售时，整盘均价不得突破最高限价;

2、限制毛坯销售的最高单价。即在项目销售时，允许房价有高低，但是最高单价是最高均价的1.1倍，且整盘受最高均价制约。

3、限制装修标准。即实施装修销售的，某一规格的装修价格也确定限价

其实早在今年初开始，威海就已经涌现出很多高标准的精装房，动辄3000元/平的装修标准，着实吓退了不少购房者，尤其是刚需买房一族，需要这么“高”的装修标准吗？最主要的是看过样板间的购房者大多都“呵呵”了。

也许是早就有相关的消息，又或许是实在不好意思刺痛购房者的神经。到后来很多开发商在报价表中，干脆就不显示装修标准，只是简单的标注为精装修交付。

种种迹象表明，虽然房价没有呈现下跌走势，但政策上越来越趋向于“实用化”。当房价已经到达高位，并且不再快速上涨的情况下，炒房客是不会再去投入更多的资金到楼市，而刚需买房已经显得非常的吃力，所以很多地方出现售楼处门可罗雀，成交量持续走低，但一旦有新盘开盘的当天都会涌现出“抢房”热潮，尤其是一些大城市周边的项目，其主要原因还是一个性价比问题，投资者觉得每个楼盘中都会有一些性价比不错的户型和楼层，刚需客会认为开盘当天的“好房子”最多。不管怎么说，刚需是用来自己住，而投资客则最终也是要转手给最终的住房者，楼市走到最后，最重要的支撑还是需求。

政策上开始趋向于城市发展，尤其是人才的引进和稳定性

2019年4月，国家发改委发布通知称，将全面放开户籍制度。5月，国务院发布通知，允许闲置宅基地入市。加上此前关于“人才落户”政策的铺垫，意味着新一轮城镇化建设有望为房地产市场的复苏注入活力。

随着城乡一体化的逐步推进，城乡间的发展差距会逐步缩小，人口转移的重要性也将逐渐减弱，加之大一线城市的生活成本越来越大，很多年轻人慢慢会接受二、三线城市，也许在过几年，人口趋向于大城市涌入的局面将不再，二、三、四线城市的刚需迎来新春。

先看房价收入比。即平均一套房的收入，比上一个家庭平均一年的收入。

最近，诸葛找房发布2019各城市房价收入比排名，孰高孰低一目了然。

毫无疑问，深北上广均在排行榜前十名中。可见想在一线城市买套房，一对夫妻要不吃不喝30年。相比起来，广州稍微温和一些，但也要19年。高房价倒逼漂泊者回流新一线或二三线城市屡见不鲜。

同时，厦门和三亚也挤进了前五，这俩都是前两年泡沫比较严重的城市。短期来看厦门三亚的房地产市场火热的确来带了经济的一片繁荣，但过高的房价收入比只会让人才渐渐远离这两个城市，长期来看依赖房地产发展的模式并不持久。

而威海排在省内的青岛，济南和烟台之后。在自己的经济实力范围内，选择一个自己喜欢的，性价比高的城市，照样是一条通往美好生活的阳光大道。

最后再回到我们的威海楼市，一直基本保持政策“真空”的威海，自2017年房价大幅上涨以来，仅仅出现过两次调控政策，一是2017年9月1日实施的“外地人购房，自房产证办理日起三年限售”；二是2018年6月曝光违规楼盘后出台，房屋必须预售证之后销售，备案房源一次性推出且三个月内不能涨价。

在平稳度过上半年之后，下半年的威海楼市无论是价格继续回调又或是短暂升温，整体而言更多会是供过于求的局面，对于买房人而言，真诚的建议：认清自己的买房目的，理清自己的预算和真实需求，选对区域和楼盘才是最重要的。当前市场，远郊楼盘请谨慎考虑。

那么威海房产市场目前是一个什么情况，在过去的2019年上半年，威海房价又是一个什么走势，文章的最后，为大家整理了部分区域的大多数在售信息，提供参考。

◆◆威海高区房价及在售楼盘信息◆◆

威海高区最近一年房价走势

高区自去年9月份达到历史最高水平之后，在接下来的冬季（10-1月份为传统淡季）开始回调，进入2019年之后基本上处于横盘状态。具体在售房屋信息如下：

海御19：高端德式硬装，酒店式管理住宅，均价：18500―19000元/㎡

旅游开发大厦：公寓产品，9530元/㎡起价

金海滩壹号：高层精装公寓，均价15000元/㎡

艺海国际：住宅，起价10800元/㎡，均价11600元/㎡

山海郡石榴园：住宅，均价11600元/㎡

金猴龙湖天璞：精装小高层住宅，起价15500元/平，均价17000元左右

金猴西海名居：精装公寓，均价12000元左右

海信海景壹号：精装海景公寓，均价15000元左右

威高七彩城春风里：小高层住宅，均价14000元左右，毛坯交付

高区在售新盘，多数以海景公寓为主，住宅项目不多，而且高低档次差距较大，中间断档空白，购房者可选性不高。

◆◆环翠区房价及在售楼盘信息◆◆

环翠区最近一年房价走势

环翠区作为威海最大行政区域，今天我们只介绍一下主城区及张村、羊亭、温泉等周边区域。按理说，周边区域会拉低环翠主城区的房价，但由于威海主城区内多以老旧小区为主，房价本身就不高。所以，最终房价还是比较贴近实际的价格。

恒大海上帝景：公寓：1.1万起；住宅：1.6万左右；商铺：2.1万起

中南华夏熙悦：高层和洋房，均价12000-14000元/㎡

华夏山海城：小高层住宅，均价13000元/平，毛坯交付

山海一品：Loft公寓，12000左右 一户一价

金海悦庭：独栋、双拼、联排、洋房，15000-19000左右元/㎡

伴月湾帝景海岸：花园洋房、小高层，均价14000元/㎡

合庆东紫园：精装小公寓，均价12000/㎡

蓝湾公馆：电梯洋房，均价13000元，毛坯交付

雨润城：精装公寓，均价9200元/平米

桂花园（羊亭）：住宅，均价8200/㎡

华辉东方城（张村）：均价9500元/㎡

一品南山（张村）：精装交付住宅，均价待定

中梁海岳府（张村）：精装小高层住宅，10800元/平起

山水城（温泉）：高层住宅，均价9600元/㎡

米兰小镇（温泉柳林）：小高层住宅，均价9200元/平

◆◆经区房价及在售楼盘信息◆◆

威海经区最近一年房价走势

经区一直是威海楼市的热点区域，也是威海房价的领涨区域，之所以第三个展示经区房价，就是让大家能够很直观的与高区和环翠对比，很明显的是经区房价在2019年上半年，并没有像其他区域一样先走低后走平，二是走出了一个波动比较大的V型。说明不论从市场关注，还是成交价格来看，又或者新盘开盘价及二手房房东挂牌价，经区都是处在一个非常“有底气”的状态。为什么？说到底还是位置，经区的地理位置，经区的发展潜力。

我们先来看看经区在售新楼盘房价情况：

万科威高翡翠公园：在售高层和、洋房，均价13000元/㎡起，价格详询案场

恒大悦澜庭：高层和小高层结构，均价13000元/㎡

天一仁和悦海锦府：小区由高层、小高层建筑，均价11000元/㎡

山水文园福海：花园洋房、小高层、高层住宅，均价17000元/平，现在房源均是170平以上大户型

祥泰紫宸：高层、小高层、公寓产品，公寓11000元/㎡，住宅14000元/㎡

百度城二期：住宅、洋房、商铺，均价：13800；商铺：12000-22000元/㎡

龙祥国际：住宅、商铺，均价14500元/平

峰汇国际：写字楼、公寓 、商铺，均价：13000商铺：28000-31000元/㎡

蔚海新天地：底商，均价：14000-17000元/㎡

鼎信大厦：写字楼、商铺，均价12500元/㎡

五洲太阳城：住宅，均价9000左右，毛坯交付

兰溪堡：小高层住宅，均价11500元，毛坯交付

九龙明珠：小高层住宅，均价13500元/平米,精装交付（6、7、3号楼已经售罄，最后两栋开盘待定）

接下来我们再看一下经区热点区域二手房小区价格情况：

经区房价整体高的原因还是一些二手房的价格普遍偏高，像万象城、金域仕家、山海泰和府、悦海世家、美临花园、九龙湾花园、春天花园等大多较新二手房小区房价普遍都在15000以上，皇冠社区内的一些老房子鉴于优质的学区，房价也在12000以上。当然， 凤林社区的二手房价格相对较低，一是整体房价也在10000以上，其次就是所占基数不足以拉低整个经区的房价。

◆◆荣成房价及在售楼盘信息◆◆

荣成区域最近一年房价走势

荣成房价一直是跟随威海房价趋势走的区域之一，鉴于荣成的旅游项目多余威海的缘故，每年的4-10月份，荣成的海景房项目卖的要比威海好一些，同时房价也在这个清淡的市场走的是稳中小涨，但还是受大环境制约，荣成也很难走出独立的幅度较大的行情，而卖的好的房子，还是一些具备旅居属性的近海项目。荣成主要区域包括：那香海、荣成市区、成山、石岛，在售项目具体如下：

水岸名邸：花园洋房、9层小高，均价9200元/平，毛坯交付

自在香滨二期：小高层、高层住宅，均价8500元/平，精装修交付

保集蓝郡：小高层、高层住宅，均价8200元/平，精装修交付

紫御河畔：电梯洋房住宅，均价8500元，均精装交付，120平以上的大户型毛坯交付，均价8200左右。

清岛湾：小高层住宅，房价在7500—9800之间，毛坯交付

海世界四期：高层住宅，均价9200元/平，精装修交付

华发樱花湖：高层住宅，均价10000元/平，均是150平大户型，精装修交付

上都苑：高层精装住宅，均价8600元/平，准现房

悦湖湾：多层、小高层住宅，毛坯均价7800，精装均价9000左右

恒大御海半岛：小高层、高层住宅，均价8500元/平，精装修交付

秀水商业广场：商铺，13000元/㎡

君澜湾：住宅，均价6300/㎡

香庭海岸：海景房住宅，均价13000元/㎡

碧海蓝湾：海景房住宅，均价11000/㎡

另外，石岛区域情况请参阅：石岛在售新楼盘一文

◆◆南海新区房价及在售楼盘信息◆◆

南海新区最近一年房价走势

南海新区作为威海直属重点发展区域，最近两年一直是很多海景房产业的中心区域。整体环境和房屋属性跟荣成很是类似，房价也是随着季节变化较大，所以，从5月份开始房价有所上升，但城市配套跟荣成确实相差甚远。具体在售楼盘如下：

清岛湾：多层、小高层住宅，均价8800元/平，精装修交付

宝安江南城：小高层、高层住宅、别墅，均价8000元/平，精装修交付

南海翡翠城：多层、小高层住宅，均价8300元左右，毛坯交付

融创南海湾：小高层、高层，未开盘，价格待定

风情海岸：多层、小高层住宅，均价8300元/平，毛坯交付

观海壹号：高层住宅，均价：12000--14000元，精装修交付

遇林海：小高层住宅，均价12600元，精装交付

雅居乐：别墅、花园洋房、小高层、高层，价格待定

燕归来：合院、小高层，小高层均价9000元左右，合院：90平均价2.7万左右 120平3万左右，精装交付

金猴南海名居：小高层，均价8200元左右，精装交付

南海的卓达事件确实带来一步分负面影响，但其他所有房企还是比较本分的，近来一些大的项目即将开盘，使得南海整体档次或许能够上升一个梯次，后期的招商引资也是南海新区发展的一个重要参考。

◆◆文登房价及在售楼盘信息◆◆

文登区域最近一年房价走势

文登房价最近表现强势，多少跟价值洼地有关。之所以这么说，主要是因为文登适中不在威海热点买房区域之列，房价也多年处在一个相对低位，当威海及其他区域的房价都大幅上涨过后，文登自然成了投资的价值区间。由于近两天做了一篇文登踩盘日记，详细介绍了文登及文登的新楼盘信息，大家可以参考《文登在售新楼盘》一文。

◆◆临港区房价及在售标题样式◆◆

临港区最近一年房价走势

作为连接威海与文登的重要枢纽区域，作为威海重要发展的产业区域的临港，今年最初体现出亮点的就是公寓投资：星悦城，可谓是在房产圈内传的热火朝天。接下来就是临港的一系列规划：威高投资的文化广场、临港文化馆。似乎预示着临港要有一个大的跨越，而我则觉得临港的亮点依旧是与威海市区的距离，当然，炒归炒，价值归价值，特殊的区域对应特殊的需求，买房看自身情况吧，临港在售楼盘信息如下：

逸龙湾：高层住宅，均价7200元/平，毛坯交付

上海大公馆：小高层住宅，均价9200元左右，房源不多，具体房源得碰

威高水韵康桥：高层住宅，均价8000元，精装交付

恒和家园：高层住宅，均价7200元，毛坯交付

云溪苑：联排别墅，均价8800元左右，毛坯交付

金开利SOHO：公寓，均价15万/套，精装交付

天亿城：小高层、高层住宅，均价7800元/平，基础装修

来源：威海新楼市（ID：weihaixinloushi）

作者：咨询师羽榕    编辑：谢天

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