迪马股份：投资力度大幅增加， 华中及西南收入占比59%（迪马股份股）

2020年，迪马股份的投资布局逆市顺利扩张，全年实现新增土地建筑面积516.8万平米，投销比高达2.8，有效保障后续业绩增长，同时以合作方式新拓多个城市，使用较低成本撬动较高的投资规模，降低投资风险。

一、主营业务收入同比增长8.2%，主要由华中区域及西南区域贡献

2020年，迪马股份实现营业收入212.7亿元，同比增长达8.0%，其中主营业务贡献209.7亿元。分行业来看，公司房地产业及物业服务占据了较大的一部分，共实现收入达195.8亿元，同比上升7.5%，占总营业收入的92.0%。分区域来看，公司的主营业务收入主要由华中区域及西南区域贡献，全年分别实现营业收入64.8亿元及60.7亿元，不过营业收入的增长较快的为华东区域及南京区域，分别实现40.0亿元及25.5亿元的营业收入，同比增长高达101.8%及175.4%。

公司营业收入增长的同时亦面临毛利润率及净利润率的下降。2020年公司毛利润率为20.4%，较2019年下降了8.3个百分点，净利润率同比下降了1.3个百分点，主要有两个原因：

第一，2020年迪马股份结转了多个尾盘项目，该类项目毛利率偏低；

第二，公司于2020年投资力度加大，项目规模扩张较快，因此管理费用亦同比上涨31.3%至10.4亿元，使得公司的净利润率水平受到影响。

不过前两点原因都是暂时性因素，第三点从长期来看，随着公司的项目规模不断扩张，管理费用也会被摊销，公司的盈利水平预计也会随之提高。

二、投资力度加码，布局城市不断扩张

2020年，迪马股份延续精选深耕战略，坚持以一二线为主，一二线外延且具有人口流入潜力的其他城市为辅的战略，展开投资布局。全年新增土地35宗，建筑面积高达516.8万平米，较2019年的300万平米同比上升达72.3%，面积投销比达2.8，为后期公司业绩增长奠定了扎实的基础。

从待开发规划计容建筑面积的投资分布来看，截至2020年12月31日，迪马股份除了保障企业在华中地区、西南地区的战略性深耕地位之外，如襄阳、遵义、贵阳等，在总待开发建筑面积中排名前列，其中襄阳地区待开发土地储备更是高达81.2万平米；还拓宽了公司的投资广度，向北拿下了石家庄及栖霞两个城市，待开发建筑面积达21.1万平米，向南部新拓了徐州、肇庆两个城市，待开发建筑面积达40.0万平米。

在新拓城市的项目开发问题上，公司选择合作为主，如栖霞、石家庄，公司应占权益比例分别为33.0%及49.1%；但在自己深耕的华中区域及西南区域，公司多数项目均保持50%以上的权益占比，如遵义、长沙、西安的权益占比分别为98.3%、94.7%及90.0%。我们认为，在向外拓展初期采取合作方式有助于公司减少资金投入，使用较少的成本撬动较大规模，但当深耕到一定地步还继续保持低权益并不利于公司实际盈利的提高，因此前期合作打开市场、后期提高权益占比是较为明智的选择。

三、资金状况良好，融资成本保持稳定

良好的资金状况是公司投资工作顺利开展的保障。截至2020年12月31日，公司净负债率为48.2%，剔除预收账款的资产负债率（双项扣除）为69.1%，现金短债比（严格版）为1.2，三个指标均符合三道红线要求，为绿档房企，偿债压力较小。

公司融资成本保持稳定，2020年为8.7%。未来，公司在规模扩张的同时亦可合理扩大融资渠道，降低公司融资成本。