高管访谈 | 迪马股份董秘：加快“产城结合”项目落地，控股股东重组正顺利推进（迪马股份公司）

5月23日下午2点30分，迪马股份副总裁、董秘张爱明做客e公司微访谈，向我们介绍公司在房地产及专用车业务上的战略布局以及有关控股股东东银控股重组的最新进展。

问：目前公司控股股东东银控股的债务问题是否有新进展?4月底公司股份冻结事宜是否会影响公司实际控制权的稳定?事件发生至今对于公司影响几何?

董秘张爱明表示：

（1）公司第一大股东东银控股于2018年4月3日与中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司签订正式《企业重组顾问服务协议》，按协议约定，华融资产将协助东银控股论证、起草、修订重组方案并参与重组方案的沟通、协商、谈判工作。

2018年5月8日，东银控股旗下两大上市公司所在地政府在渝进行了会谈，东银控股债委会负责人和重组顾问华融资产重庆总公司负责人也出席了会议，江苏盐城市政府与重庆市政府、南岸区政府就东银控股重组情况进行了调研和沟通，各方一致认为，东银控股无民间融资，与上市公司无任何违规担保及资金占用情况，为重组创造了良好的条件；现审计机构已经进场，评估已进入扫尾阶段；华融资产不断跟债权人沟通，听取债权人意见和建议；东银控股加紧处置非核心资产，争取资金流动，共同顺利推进重组方案。

（2）东银控股股份冻结是债券人基于对自身权益保护的法定行为，也是东银控股债务重组过程中完善法律程序的阶段性行为。

东银控股与华融资产签订企业重组顾问协议，即欲通过重组方案的实施来确保上市公司实际控制权的稳定。目前，东银控股正积极推进重组进程，上述股份冻结事宜不影响公司实际控制权的稳定。

（3）股东债务问题发生至今，公司在人员、资产、财务、机构、业务等各方面与大股东均保持相互独立，互相之间没有违规资金往来和占用。

公司的核心管理团队齐心协力、从容面对，无一因大股东债务问题而发生核心管理人员离职的情况，在公司各方共同努力下，融资也逐步得到改善和放松。

2017年全年，迪马股份实现营收95.38亿元，其中归属上市公司股东净利润达6.69亿元，同比上涨18.99%。

2018年一季度，公司总资产达到420.5亿元，同比增长11.96%；归属上市公司股东净利润为1.14亿元，同比增长50.9%；一季度房地产板块合同销售金额102.3亿，较去年同期上涨123%，再创历史新高，排名跃升至47位。

公司也希望各投资人及金融机构能关注公司战略发展及未来前景、理性看待股东债务问题，促进股价价值回归。

问：房地产业作为公司主业。面对目前行业政策及金融监管的不断趋严，迪马股份是如何应对的?未来的发展战略能否予以阐述?

董秘张爱明表示，就公司的房地产业务板块来说，目前整体行业政策及金融监管都是围绕着”房住不炒”的主基调开展的。

一直以来，迪马坚持关注民生，做到不哄抬地价，不炒作三四线城市房价，不捂盘惜售，公司在旧城改造、城市更新等方面的项目比重不断加大，符合行业及监管的政策扶持导向。

未来，公司将致力于成为社区运营的创新践行者，迪马的每一个产品都是从客户的生活细节和品质需求出发，注重产品力和社区运营能力的打造，实现差异化的竞争优势。

针对2018年500亿的销售目标，公司未来的战略及主要应对措施如下：

（1）推进“一带两翼”城市群布局战略。

拿地方向及拿地策略在强控的市场环境下尤为重要，也是企业维持稳定发展的根源。

公司将坚定在精选深耕长江流域经济带核心城市的基础上，拓展珠三角及京津翼城市群项目落地。

（2）提升土地一级开发能力，推进产业地产落地。

针对性加大一二级联动项目的拓展，提高项目一二级联动模式的开发能力，积累土地一级开发操作经验，推进旧城改造及城市升级，截止一季度，公司已取得54万方一级开发土地面积。

响应国家产业升级需求及工业4.0战略，基于自身双主业发展的经验和优势，在部分深耕城市尝试产业地产的落地。目前已与多家知名企业进行产业项目洽商。

三四线城市在较宽松政策环境以及棚改货币化支持下存在开发机会，公司紧紧抓住积极广泛寻找精选城市周边的机会项目做好市场研究，不错过任何一个深耕机会。

（3）提升市场形象，拓宽资金渠道，提高融资能力。

加强内部管控及外部沟通，逐步消除金融市场因大股东事件影响而产生的负面情绪，重建金融机构及投资人信心；公司将对标优质大型房企融资模式研究，特别是一级开发阶段融资及产业地产融资的研究，挖掘符合公司战略发展所需的融资新模式及渠道，寻求具备特色及优势的合作资源，力推融资落地。

为推进投融资一体化建设，公司将加速已获批尚未发行的非公司发行公司债40亿元、永续中票24亿元、中票15亿元的发行工作进程，突破超短融、海外债、REITs等融资领域，合理配置资本市场融资比例，保证公司拿地、投资、拓展资金需求，调节公司债务结构，以满足公司战略发展要求。

另一方面，公司将积极主动与优质大型企业洽商，促进新战略投资者的引入，为公司带来新机遇和挑战。

（4）公司重点将细分不同城市、区域、项巨的管控体系，权衡侧重投产比、回款周期、盈利能力三项重要标准，清晰投资策略，提升全年投资效率；强化投融资一体化，将投资效果、投资布局及财务基本全面挂钩，通过清晰的区域和产品布局，全面提升权益系数、缩短周期时间、加强杠杆效益，同时努力调整债务结构、增加所有者权益带动投融资方式的全面升华。

（5）提升差异化竞争力。

进一步强化社区运营能力和品牌建设，加快社区运营项目的扩张和推广。

通过对客户需求和定位的不断剖析，公司将持续优化“产品+服务+社区”的大产品体系，重新雕琢和打磨公司现有产品线，完善产品和服务品质，打造产品溢价与投资效率双效逻辑驱动的产品战略，以差异化竞争力驶出同质化竞争的红海并实现超额盈利。

（6）提高组织管理效率，优化流程制度建设。

深化推进公司“长江计划”、“精益计划”等工作，夯实治理结构、强化企业文化、完善公司绩效考核和激励机制，向管理要效益，从战略、文化、机制、平台等方面进一步提高组织效率。

（7）提高产品质量管控水平。

完善公司”磐石计划”体系，以设计、工程为主要抓手，针对公司差异化产品的竞争力分析，落实产品实施能力建设。

通过完善的制度体系建设和严格执行，将公司产品品质和口碑保持在行业标杆水平。

适写股份信用评级展望恢复“稳定”控股股东重组方案初稿已出

5月22日，迪马股份(600565)发布公告透露，该公司已经从联合信用评级有限公司(以下简称联合信用评级)的评级观察名单里移出，评级展望为“稳定”。

证券时报·e公司记者注意到，2017年12月7日，因受大股东东银集团债务违约事件的影晌，联合信用评级将迪马股份主体列入评级观察名单。

迪马股份表示，如今恢复评级意味着在最近这半年内，上市公司经营管理情况正常，营收一直向上，大股东重组事宜在稳定推进中。

评级恢复正常的三个理由联合信用评级给出了将迪马股份信用评级恢复正常的三个理由：

即中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司对迪马控股股东的重组正有序推进；迪马股份在经营、财务、管理方面与控股股东保持相对独立；迪马股份房地产项目主要位于直辖市、省会以及经济较发达地区，项目储备质量较好，未来随着公司在建项目的陆续销售，公司收入较有保障。

在评级跟踪报告中，联合信用评级特别指出：2017年，迪马股份围绕华东、华中及西南等区域经济带核心城市进行战略布局，逐步扩大华中、华东等重要核心城市占比。

2018年一季度，迪马股份完成营业收入12.7亿元，同比下降10.51%；而实现净利润则为1.15亿元，同比大幅增长50.9%。

据悉，迪马股份净利大增主要系其地产板块销售金额创下历史性新高所致，一季度其预收款项达到109.8亿，同比增长达到36%。

此外，迪马股份经营活动产生的现金流净额更是达到7.21亿元，同比大增167.44%。

目前，迪马股份地产板块确立了“精选一二线城市，精选一二线区位”的战略布局，围绕以上海为中心的华东区域、以武汉为中心的华中区域、以重庆为中心的西南区域等经济发达城市深耕发展。

现阶段，迪马股份在建、拟建项目近50个，遍布上海、南京、杭州、苏州、重庆、成都、武汉、郑州等一二线经济发展重点城市。一季报数据显示，迪马股份拥有待开发土地面积117.65万平方米，规划计容建筑面积达到287万平方米；竣工和在建项目48个，总建筑面积达到1422万平方米；目前销售项目38个，总可售面积1226万平方米。

对于迪马股份而言，备受市场关注的控股股东东银控股的债务问题正得到逐步解决，上市公司和东银控股实现了严格的债务财务隔离。

在今年一季度中，迪马股份实现了短期负债大幅度下降，且银行授信大幅增加。

根据一季度数据显示，迪马股份短期借款仅有15.8亿元，手中货币资金则达到新高58.72亿元，流动资产也达到新高376.28亿元。

信用方面，迪马股份新增7家商业银行(包括大型国有银行)以及三家信托公司逾54.6亿元授氝并获得超过36.6亿元放款。

4月初，迪马股份曾发布公告，东银控股已经和中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司签订了《企业重组顾问服务协议》，将根据东银控股资产、债务、业务等全面梳理情况，论证、起草、修订重组方案并提供相应优化建议，帮助东银控股引入战略投资者，改善其流动性等，目前第三方审计机构已经进场。

实际上，此次迪马股份信用评级恢复的同时，其大股东重组事宜也在有序推进。

据迪马股份方面透露，5月初，东银控股旗下另一上市公司*ST慧业所在地盐城政府率队来重庆了解东银控股的重组情况，两地政府达成的一致看法是重组事宜，并呼吁债权人保持司法克制。

据了解，现在大股东重组的初步方案已经出来，东银控股和其重组顾问华融资产重庆分公司将于5月23日向各位债权人进行宣讲和答疑，在了解大家意见和建议后，再汇报给重庆和盐城两地银监和政府。

问：随着十九大的召开，美好生活成为热门词汇。一些头部房企均在寻求跨界转型、逐步向服务和运营领域延伸，例如万科提出要做“美好生活场景师”、融创则提出“美好生活运营商”等。对此，公司对行业的长期趋势是如何看待的?在一些比较热门的领域，例如长租公寓、特色小镇、商业、养老及产业地产等是否有或考虑相关布局?

我们认为，对于整个国家和人民来说，地产是跟随经济发展的周期性行业，并不会被替代或衰亡，但行业的长期趋势将会是集中度越来越高的。

公司不会刻意去跟风一些所谓热门领域，而是一直都在围绕社区运营不断进行创新，我们的“童梦童享、“友邻友趣”、“原聚场”等社区运营体系已经成为了行业的标杆。

在大的社区运营体系下，公司原本在上海普陀区内环位置准备打造一个精品长租公寓项目，后来因为土地性质的问题改变了项目规划，但我们未来会继续进行尝试并寻找机会。

在商业地产方面，持有物业经营作为公司未来战略发展房地产三大发展业务之一，公司将逐步挖掘适合东原未来发展的轻资产为主的商业营运模式、打造满足东原物业发展的业务和管理模式，我们已经在重庆开发了1891时光道、东东mall、新新park、在成都开发了SAC川航大厦等地标性项目，未来我们会进一步总结经验，抓住中国的城市更新及城镇化发展的机会。

在产业地产方面，目前公司结合自身专用车、军工等产业优势，同时设立有大项目事业部，配合产业项目做好勾地谈判、市场调研及资源配置工作；公司正在积极接洽各深耕城市的相关管委会、产业园区管办、大型产业集团等，加快在新能源汽车、应急产业、军民融合、文娱产业等相关领域的产城结合项目落地。

问：如何看长三角城市群、粤港澳大湾区等区域经济发展潜力?公司目前土地储备情况如何，2018年拿地策略上能否予以介绍?

（1）长三角城市群是公司战略深耕区域，长期看好。

粤港澳大湾区虽然是规划新区，但是深圳广州珠海澳门一直是华南的发展重点，作为全国性房企，公司也希望在粤港澳地区寻找我们自己的发展的机会。

目前我司在深圳，广州都在寻求项目落地的机会。

（2）截止2018年一季度，公司规划计容面积287.30万方，正在开发中的项目计容面积140万方，已经储备的待开发一级土地对应计容面积300多万方，总计约727万方。

（3）2018年拿地策略公司年度董事会审议通过，公司授权获取土地价款总额约300亿元。

拿地布局：“一带两翼”城市群发展。

一带：站稳长江经济带(长三角城市群、江淮城市群、长江中游城市群、中原城市群、成渝城市群、滇中城市群)。

两翼：新拓珠三角城市群、京津冀城市群，均衡发展，右翼左翼，两翼齐飞。

城市布局：每年约5个新拓展城市(包括地烈市及县级市)。

问：关注到公司2018年一季度实现净利润1.15亿元，同比增长50.9%。今年业绩高增长是否有望持续?

公司2017年四季度推股票期权激励计划，鉴于公司管理层及全体员工对公司未来业绩的长期看好，该期股权激励2019年解锁条件即2018年净利润增长率在201 5-2017年平均净利润的基数上增长不低于50%。

公司的全体管理团队有信心达到该目标，保持公司业绩的快速稳定增长。

问：如何看人工智能、物联网等新技术对于地产行业的影响?公司相关项目在新技术领域是否有布局?

随着人们对生活的品质、健康、环保、安全等方面的要求不断提升，人工智能、物联网等技术未来一定会像互联网一样渗入到我们生活的方方面面，并成为日常生活必不可少的工具之一。

对地产行业而言，智慧社区、智能地产、智能家居是目前行业创新方向之一，也符合地产为人们创造美好生活的宗旨。

结合公司长期以来的社区运营服务商的定位，公司目前正在积极探索研发智慧家居、安全智慧小区等创新型产品，未来我们将在大社区、大产品的范围内积极引入新的技术、新的理念、不断进行创新、基于客户需求持续打造优质的产品和服务。

问：公司经营业务主要分为房地产开发和专用车制造两大板块。2017年年报披露，公司实现营业收入93.33亿元，其中房地产开发(含物业)和专用车制造的收入占比分别为92.95%和6.49%，后者于军用领域亦有布局。面对楼市调控升级，同时军民融合又获得政策支持，公司未来是否会考虑增加专用车制造业务的比重?

房地产开发及专用车制造作为公司两大业务板块。

地产业务已经比较稳定并进入了快速增长通道，业绩增长的目标和实施路径均较为明确；专用车业务是有较大改进和提升空间的，未来公司会在新能源专用车、应急产业、军民融合等方向加大投入，实现公司制造业板块的转型升级，不断降本增效，提升盈利能力和市场占有率，并积极寻求与地产业务的联动，形成“产城结合”协同效应。