万科企业 2022 年上半年营收为 2069.16 亿元，这数据说明了什么？

业绩超预期？

今天万科发布了2022年中报，昨天保利也发布了2022年中报，刚好这两家公司可以一起来看一下。

首先上数据：

万科上半年营业收入2069亿，同比增长23.82%；归母净利润122亿，同比增长10.64%；

扣非归母净利润117亿，同比增长9.26%。

保利上半年营业收入1107亿，同比增长23.13%；归母净利润108亿，同比增长5.11%;

扣非归母净利润101亿，同比增长0.76%。

这份中报出来，我看评论一片叫好声，加上今天两个股票逆市上涨，很多人都说要反转了。

真的是这样吗？我认为远没有到反转的地步，甚至连曙光还没有见到。

这涉及到房地产行业的特殊性，现在的销售收入大部分都是两年前左右已经销售出去的，只是现在结算确认收入而已。

在当前时间点，我们看上半年两家的销售面积和金额：

万科：上半年实现销售面积1290万平方米，同比下降41%；销售金额2152亿元，同比下降39%。

保利：上半年实现销售面积1307万平方米，同比下降21%；销售金额2102亿元，同比下降26%。

全国：上半年商品房销售面积6.9亿平方米，同比下降22%；销售金额6.6万亿元，同比下降29%。

这样看来上半年万科是表现不佳的，下降幅度远高于全国平均水平。

保利小幅优于全国平均水平。保利毛利率也比万科高了5个百分点，万科2029亿营收，利润122亿，而保利1107亿就实现了108亿净利润。

我想这就是上半年保利股价相对强势，而万科大跌的原因吧。

现在房地产正经历寒冬毋庸置疑，截至 2022 年 6 月末，全国商品房待售面积 5.5 亿平方米，同比增长 7.3%，自 2021 年 7 月以来单月累计增速持续为正。其中，住宅待售面积 2.6 亿平方米，同比增长 13.5%。商品房待售面积、住宅待售面积累计增速均为近 5 年来高位，库存压力逐步增大。

2022 年 1-6 月，全国 300 城土地市场成交面积 2.5 亿平方米，同比下降 51.9%，各月成交面积降幅均超 40%；土地市场溢价率仅约 3%-5%，保持低位震荡状态，整体市场表现冷淡。

身处地产行业的我更是切身体会了，今年获得失业名额一枚。

虽然各地密集出台房市刺激政策，但收效甚微，疫情影响也是很大的，很多人是真没钱了，有点小钱的，由于对未来的悲观预期也勒紧裤腰存粮过冬。而有钱的，也因为上涨预期没了，也不敢去买房投资了。

预期改变是需要时间的，绝不是短期几个月就马上就转变了。

从个股来看，万科保利上半年并未交出超预期的业绩，我买入的预期是降幅低于全国水平，然后行业集中度提升。至少这份半年报没有看到这方面的趋势。

冬粮够足吗？

当然只是上半年的业绩远到不到定生死的地步，这才刚刚开始。现在重要的不是看谁跑得快，而是看谁能活下去。

万科：目前持有货币资金1410亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和 626.4 亿元。剔除预收款项的资产负债率为 68.4%。

综合融资成本4.08%，报告期内分两次完成总额为 29.9 亿元的公司债券发行，最低票面利率为 2.90%（3+2 年期），分四次完成总额为 85.1 亿元的境内外中期票据发行，最低票面利率为 2.95%（3 年期）。

保利：目前持有货币资金1571亿元，远高于短期借款和一年内到期的负债总和761亿。剔除预收款的资产负债率为 66.45%。

报告期内发行公司债 65 亿元、中期票据 75亿元，平均融资成本仅 3.09%。其中，公司 5 月发行的 3 年期中期票据、8 月发行的 3+2 年期公司债票面利率均仅为 2.80%，分别创公司发行同类产品的历史最低利率。

两家企业存粮充足，融资利率低，我认为过冬大概不成问题。

两家房企买地情况：

保利没有在2022年中报找到权益比例，就用的计容面积，权益数据可按2021年中报的的71%权益比例可做个参考。

两家拿地面积同比下滑75%-80%，上半年全国 300 城土地市场成交面积 2.5 亿平方米，同比下降 51.9%，可见两家公司拿地也在大幅收缩，这是把双刃剑，现在收缩拿地，会面临后续“面粉”少了，如果长期这样，后续面临没有面粉，做出的面包就少了，营收必然下降。

但同时也可能是收缩等熬不住的企业，好捡便宜，不管是拿地还是已有项目接盘，我认为两家的策略是后者。

总结

从这两份中报来看，业绩并不好，但现在首要考虑的是活下去。我认为这两家大概率是能活下来的企业的。

买入万科及保利，不要寄希望于短期马上反转，这很难，小房企破产，龙头企业集中度提升肯定是有个惨烈的过程的，这是需要时间的。

当认为这两家是大概率能活下的企业，后面要思考的就是：

1、现在这个价格便宜吗？ 按上半年利润一般占全年的35%左右，简单推算2022年全年利润，万科348亿，保利308亿。对应现在万科5.3PE，保利6.5PE，你认为便宜吗？

当然现在地产情况特殊，用简单的静态看意义不大，我认为3年后万科回到2020年400亿的净利润，保利回到290亿净利润。是有比较大的概率的，PE取10倍，万科4000亿，保利2900亿。

2、房地产行业还有空间吗？中国城市化高速发展的时代结束了，但城市化还未终结。龙头企业受益于行业集中度的提升及行业的发展，过冬后还是有很大的增长空间的。

虽然不会有土地红利时代的好日子了，但是集中度提升后，会伴随利润率的提升，赚一份“土地加工”的钱还是没有问题的。