易宪容：住房严重过剩；只要没有投机炒作，学区房概念很快就会消失_房地产市场_变化_房价

原标题：易宪容：住房严重过剩；只要没有投机炒作，学区房概念很快就会消失

中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容

出品|搜狐智库

编辑|王晓旭

近日，多名中介人士称，指导价限制自9月8日起被取消，目前海淀区29个热点学区超出指导价的房源已可展示，而此前这些房源不能挂牌。

取消指导价限制有何影响？人口负增长，叠加放开放宽除个别超大城市外的落户限制，以后学区房的概念还会有吗？近期，多城开展认房不认贷，政策叠加，对于活跃房市的效果有多大？ 搜狐智库连线中国社会科学院金融研究所研究员易宪容，就以上问题进行解答。

易宪容表示，过去每次调整政策，效果比较好，原因是过去几十年房价快速上涨的状态没变化。但是现在这些政策手段的作用微乎其微，因为现在房地产市场发生了根本性变化。有以下几个方面。

第一个变化，房地产市场预期完全逆转。过去20年房价只涨不跌，现在普遍在跌，很少有涨的。以北京二手房为例，2018年800万的房子，现在跌到600万；1200万的房子，现在跌到900万。现在大家都预期房价下跌，手上持有房产的都千方百计要卖出去。大多数城市包括北京在内，法拍二手房一下暴增几十万套。

第二个变化，房地产市场性质变了。过去以投资为主导，买房人自己不住，预期房价会涨，即便自己住的话，心理上也觉得挣钱了。现在是以消费为主导的市场。

第三个变化，经过二十年房地产市场的建设，整个住房市场严重过剩，北京也一样。

第四个变化，住房市场交易由以新房为主导，转变为以二手房为主导。成熟房地产市场一般以二手房为主导，欧美国家新房交易只占10%左右，二手房交易占90%以上。中国由以前10%左右的二手房占比，逐渐增加至70%-80%。

对于“认房不认贷”，易宪容表示，理论上把首付比例降低，利率降低，但是房款没降，只是把还款时间延长。大家都预期房价会跌的时候，不会选择加杠杆买房。“如果现在自己家一套旧房子两室一厅300万，想换一个好点的600万的房子，但是要借钱买，换了600万的之后房子跌到450万，你还会买吗？”易宪容举例，“大多数人不会选择买，除非很有钱，跌几百万对他来说不算个事儿。”

至于以后是否还会有学区房的概念，易宪容称，只要没有投机炒作，很快就会没有这个概念。房价下跌，所谓的学区房也会跌，即便比其他地方多卖一点，也多卖不了多少。孩子上学还会跟房子挂钩吗？易宪容表示，一定会调整，已经逐步在调了。返回搜狐，查看更多

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