三个月交易缩水90亿，浙江地产大佬联手神秘买家收购贵州最大房企（又一家房地产巨头倒下）

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

图片来源：中天金融官网

“明天还能买进不？”12月2日，在中天金融公布出售地产公司中天城投（即中天城投集团有限公司）最新进展的当晚，一个投资者如是问道。

3个月前，在公布转让计划的前后四个交易日，中天金融迎来了四个涨停板，股价由2.23元/股触底反弹至近一年的最高水平3.27元/股。尽管最新进展对股价的提振效果不比当时，但12月3日中天金融依然收涨1.88%，收盘价为2.71元/股，是民营地产股普遍飘绿下少见的“一点红”。

目前，中天金融已与买家就中天城投的交易达成了正式协议。对比8月份公布的初步出售计划，最新进展主要有两大变化：一是中天城投100%股权转让价款由180亿元降至89亿元；二是买家除了原来的佳源创盛（即佳源创盛控股集团有限公司），还新增了上海杰忠（上海杰忠企业管理中心（有限合伙））。

砍完价后，买家佳源创盛又找来神秘援手

时代财经了解到，交易价格的变动来源于中天金融对中天城投及其子公司的大额非经营性资金往来的清理。截至8月31日，中天城投应收中天金融非经营性往来83.2亿元，应收资金最终划转至中天金融的全资子公司贵阳中天企业管理有限公司。

应收资金的划转完毕后，中天城投的净资产缩减，净资产评估值亦随之产生变动。根据公告，8月31日中天城投的净资产评估值约89亿元，也正是基于该评估值形成了中天城投的最新交易价格89亿元。

降价给买家带来的好处是资金压力大幅缩减，但为了顺利达成本次交易，佳源创盛还是找来了援手上海杰忠。

佳源创盛是1995年起家于浙江嘉兴的房企，实际控制人沈玉兴，公开报道显示，沈玉兴正是港交所上市房企佳源国际的创始人兼董事会主席沈天晴。

根据公告，佳源创盛2020年实现营业收入258.73亿元，实现净利润18.34亿元；2021年1-9月，营业收入和净利润分别为136.33亿元和9.62亿元。此外，佳源创盛的官网还显示，截至目前该公司已累计开发房地产项目190余个，累计开发面积达4500万平方米，并在贵州省内还未有布局，而中天城投的项目主要位于贵州省会贵阳。

实际上，中天城投新增的买家上海杰忠也是佳源创盛的关联方，上海杰忠为新成立公司，注册资金为9亿元，未来将根据本次交易价款的实际付款进度及融资需要，将注册资金增加至不超过45亿元。

目前，上海杰忠暂未展业，分别由执行事务合伙人杭州仁和智本股权投资管理有限公司持 1%份额、杭州仁和的母公司仁和智本有限公司持 47%份额、浙江德丰科创集团有限公司持 49%份额、佳源创盛持3%份额。

时代财经了解到，仁和智本是一家从事投资及资产管理的公司，业务类别包括类固定收益投资、公开市场投资、地产基金和私募股权投资。

天眼查显示，上海杰忠的另一合伙人德丰科创由自然人赵建忠持股90%，同时他是德丰科创的法定代表人；2019年，该公司投资人和法定代表人的变更，沈书平退出，而赵建忠入局。佳源创盛的2019年债券年度报告显示，沈书平是公司的会计机构负责人。

偿债压力大，中天金融卖子求生

目前，购买中天城投100%股权的正式交易协议已达成，公告称佳源创盛将积极联合上海杰忠共同实施此次并购；出售中天城投的议案也由中天金融的监事会会议审议通过，但仍需提交公司2021年第二次临时股东大会审议，而大会将于12月20日召开。

实际上，这是中天金融第二次出售中天城投，这家以贵州房地产开发起家的上市公司在2017年更名为中天金融，定下“绿色实业金融服务”的战略后，决意剥离房地产向金融转型。

2018年，为了收购华夏人寿21%-25%股份，中天金融第一次剥离中天城投，计划以246亿元对价将中天城投100%股权转让给上市公司控股股东的另一子公司贵阳金世旗产业投资有限公司，当时金世旗产投还引入了浙商产融和碧桂园等股东。

同一年12月，中天城投的出售计划宣布告吹。彼时，中天金融称无法在短期内完成收购华夏人寿股份，同时出售中天城投及其它房地产资产后剩余的金融业务规模偏小，按照第二大股东贵阳城发的提议和贵阳市政府的要求，解除股权和资产转让协议。随后，浙商产融、碧桂园相继退出金世旗产投的股东行列。

今年8月底，中天金融再次宣布出售中天城投100%股权的计划，而买家再也不是“自己人”而是浙江房企佳源系。中天金融表示，卖掉中天城投是为了进一步聚焦公司金融业务发展，优化财务结构和资产结构，提高公司资产的流动性，巩固公司可持续经营能力和盈利能力，确保公司稳健运营。

该消息公布的前后四天，中天金融迎来了“四连板”，而在交易得到进一步推动的消息释放后股价再次上涨。诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为：“剥离地产业务虽是中天金融无奈之下的断臂求生之举，但可以在短期内缓解资金流动压力，优化公司资产结构的同时专注金融主业，无论如何，此项出售事件对于中天金融而言是一个利好消息。”

业内普遍认为，中天金融资金链吃紧是重新将中天城投摆上货架的重要原因，虽其房地产资产整体不算太差，但公司运营情况欠佳。陈霄进一步指出，出售中天城投将为中天金融赢得喘息之机，“获得的89亿元现金流可以用来偿还有息负债，资产负债率将会大幅下降”。

时代财经了解到，2017-2020年，中天金融的资产负债率均高达80%以上，分别为82.42%、80.67%、82.68%、84.35%，总体呈上升趋势；2021年第三季度，中天金融的资产负债率进一步推高至86.62%。

截至第三季度末，中天金融的短期借款26.23亿元，一年内到期的非流动负债245.29亿元，而持有的货币资金仅约28.21亿元，偿债压力不小。

与此同时，中天金融收购华夏人寿股份的事项仍在推进当中。2020年7月中国银保监会派驻接管组对华夏人寿实施接管，今年7月银保监会公布延长华夏人寿接管期限一年。目前，该事项尚未形成最终方案，仍存在重大不确定性。