贵州中天城投卖子浙江佳源的背后（浙江佳源集团收购中天城投）
“一部中天史，半座贵阳城。”这大概是每一个贵阳人提起中天金融时必说的一句话。中天金融的前身是“中天城投”，贵州的房地产“一哥”，也是贵州省市占率第一的房企，拥有超50万+的业主。而中天金融的老板罗玉平在贵阳更是有“罗半城”的外号。
▲贵阳中天总部201大厦，以造型奇特、浮夸成为贵阳金融城的地标。
“天无三日晴，地无三尺平，人无三分银”是人们对贵州的固有印象。贵州全省91.2%的面积是山地，是中国唯一没有平原的省份。自然环境的原因造成了贵州贫穷、落后，交通闭塞，并且把贵州的城市切割得支离破碎。真正意义上的大城市只有贵阳一座。
▲通常来说，除了贵阳和遵义，贵州其他的地级市叫“市”真心有点勉强。
由于贵州的自然环境和气候条件，对城市的发展非常不利。山多地少，既不利于城市建设，人口也很难流入。这就导致了贵州的城镇化非常缓慢，贵州只能集中所有的资源，全力发展省会贵阳。
▲贵阳是贵州强省会战略的成果，也是目前西南极具发展潜力的大都市。
贵阳抓住了“大数据”这个时代风口，并引入了大量大数据产业的上下游企业。使得近几年，贵阳的发展实现了弯道超车，GDP增速始终保持在全国前列。即使在有疫情影响的2020年，贵阳的GDP增速仍然保持在5%。
▲按照这个发展速度，贵阳赶上南宁最多3~5年时间。
而贵阳能够取得如此辉煌的成就，中天金融旗下的中天城投功不可没。可以这么说，贵阳的城市化建设发展，就是靠着中天城投支撑起来的。
贵阳中天的坎坷历史
如果你身在贵阳，你就会知道中天城投之于贵阳意味着什么。成立至今已经43年的中天城投是贵阳最早的房地产开发商，成立于1978年。最早的时候，叫中房贵阳总公司，后来改名贵阳中天企业股份有限公司，再之后就是世纪中天，再到后来的中天城投和如今的中天金融。
▲中天每一次更名的背后都有一个跌宕起伏的故事。
其中，最有名的就是当年轰动全国的“世纪中天坐庄案”和时任贵州省委书记刘方仁的贪腐案。说的是当年贵州省转让中天股份的时候，股权被一家来自北京的名不见经传的小公司，北京世纪兴业投资公司以远低于市场价的价格获取。
北京世纪兴业拿下中天的控制权后，将中天股份更名为“世纪中天”，还成立了北京、贵阳双总部。贵阳总部负责房地产经营和开发，北京总部负责资本运作。
世纪中天的实际控制人叫刘志远，是股市早期“坐庄割韭菜”的风云人物。当年，刘志远通过行贿时任贵州省委书记刘方仁的儿媳500万，从而以低于市场价的价格拿下了中天的国资股权。
而当年刘志远用于收购中天的北京世纪兴业投资公司是一家空壳公司，靠着做假业绩、假财务报表、假验资报告的方式，不仅拿下国资公司世纪中天的股权，还同时向多家银行进行贷款。
用现在的眼光来看，刘志远当年的这套操作，就是用银行的钱收购优质国有资产，是空手套白狼的把戏
。
而刘老板的骚操作才刚刚开始，拿下了上市公司的控制权以后。刘老板开始强行拉升世纪中天的股价，从9.08元/股拉到65.07元/股，最高峰值曾经达到过81.35元/股。可见A股“坐庄割韭菜”的玩法很早就有了。早期的资本市场大鳄，基本都是靠“割韭菜”完成原始资本积累。
不过，随着2002年时任贵州省委书记刘方仁贪腐案发，自己坐庄“割韭菜”的刘志远也随之落网。接着就爆出了“世纪中天坐庄案”的丑闻。原来，世纪中天的所有业绩、盈利、资产重组等各种信息全是假的。自己释放虚假利好信息，再操作外面的游资账户大量买入，人为拉高股价
。当真相大白之后，世纪中天股价暴跌。
▲刘方仁是改革开放后第一个走上法庭的省委书记。
当时，世纪中天由于股价崩盘，连年亏损，已变成“ST中天”濒临退市。直到这时，包工头出身的小老板罗玉平出现了。这个以经济适用房起家的老板，成立了金世旗控股，在中天最艰难的时候出手拿下了中天。
▲罗玉平接手中天后，很快将公司名字改为“中天城投”。
一家股份制公司，却改名政府平台公司才叫的“城投”，足见当年罗玉平的野心和魄力。中天城投也在他的掌控之下，开启了逆袭之路。
中天是贵阳的城市运营商
提起贵阳的房地产，就不得不提贵阳独特的“生地熟挂”和“超级大盘”模式了。由于贵阳本身就是山多地少的格局，建设用地的面积狭小、零碎，而且还被山脉阻挡。这种地形造成了贵阳的土地开发难度大，也把贵阳的人口全部围在了一个相对封闭的空间内。
▲贵阳的人口密度超过香港是有原因的。
贵阳要想开发城市新区，首先要做的就是修路修桥，但是贵阳的山地多，贵阳的市政道路普遍还要建穿山隧道和高架桥。这就让贵阳的城市开发成本直线提高，再加上政府本身也没钱，就不可能像发达城市那样进行土地招拍挂。
开发新区没有钱，就只能拿老城区的土地进行旧城改造，也就是俗称的“生地熟挂，一二级联动开发”。所谓的“生地”，说的是没有进行拆迁和管线改造的毛地，所有配套设施和拆迁安置，全部由开发商承担。拆迁完成变成熟地以后，开发商再通过土地招拍挂获取土地，进行开发销售。
这种模式的好处是，政府不需要负担大量的城市配套建设成本；坏处就是土地出让不透明，容易形成权力寻租的空间，滋生腐败。
用现在的眼光来看，当年贵阳的模式是政府能想到的，既能快速提升城市形象，又不用花太多钱的最佳方式。客观上加速了贵阳的城镇化进程。
此外，贵阳独特的地理环境，房子的容积率普遍在4.0以上，7~8.0的容积率都是正常情况。并且，为了最大程度地吸引开发商过来投资一级开发，当年贵阳实行“超级大盘”模式。一个楼盘占地成千上万亩，滚动连片开发。
▲被誉为“亚洲第一神盘”的贵阳花果园，容积率高达6.8。
中天城投集团就是贵阳拥有最多土地储备的一级开发商。既然头上顶着“城投”的名号，身上也有着国企的血统，中天城投在贵阳自然拥有天然的土地储备优势。无论是贵阳老城区的旧改，还是新城区的开发，都能见到中天城投的身影。
▲承建贵阳国际会展中心的中天会展城项目。
在贵阳，中天城投不仅仅只是一个地产开发商，更是贵阳的城市运营商。商业、酒店、办公、市政场馆等配套，中天城投一应承担，全部覆盖。其中，中天金融城，不但打造了大量的住宅区，同时还把贵阳的CBD区也全部建造完成。
▲中天金融城包含了整个贵阳观山湖新区的CBD，更是打造了400米的地标建筑金融城ZTF中心。
而中天·未来方舟、中天·金融北城、中天·吾乡等超级大盘项目，则是中天城投在房地产开发领域的知名代表作。中天不止是卖房子，还负责楼盘周边的道路、管网、商业、学校、医院等生活配套设施的建设。
▲中天·未来方舟知名的外滩7公里，把一片不毛之地打造成贵阳的超级新城。
这种不仅仅是开发商，还是城市运营商的角色，足以说明中天在贵阳的地位。
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收购华夏人寿转型金融
随着贵州金融城的建设逐步开发完成，贵阳市政府决定全力打造贵州金融城内的产业，使贵州金融城成为西南重要的金融中心，中国金融“第四城”。“引金入黔”战略就是在那时提出来的。
这个战略，说人话就是要把国内的资金、金融机构引进贵州，助力贵州的发展。
一直以来，贵州省为了“脱贫”，一直在高杠杆举债，加大基础设施投入和产业引入。尤其是成功引进了大数据产业，使得贵州有了自己独特的核心产业依托。但是，为了引进大数据产业，贵州政府补贴电费，大力修建基础设施配套，导致贵州的负债率居高不下。
▲贵州独特的高杠杆发债模式存在一定的隐忧。
而金融业是最需要大数据产业的相关行业之一，堪称大数据的上下游产业。同时，贵州省的建设需要更多的外来资金流入。所以，“引金入黔”战略，既是引进金融产业，同时也是吸引更多的资金进入贵州投资。
无论是罗老板背后是否是有仙人指路，还是罗老板自己就不想玩地产，想转型玩金融了。总而言之，结果就是中天城投响应政府的号召，彻底去地产化，转型金融业，公司名称从“中天城投”更名为“中天金融”。
▲中天将自己彻底从地产公司转型为金融公司。
从中天城投自身的角度来看，其转型金融不但响应政府号召。从自身的风险上来说，中天金融大量的土地储备都是前期的一级开发，又负责贵阳市政配套建设。负债率一直降不下来。
并且，自身的项目大部分集中于一个城市，没有进行全国化布局，无法分散风险，遇到的房地产周期性风险极大，手里还握着大量吞噬现金流的持有型物业。一旦贵阳市场出现波动，中天金融的抗风险能力非常脆弱。
要想布局金融行业，拿到金融牌照就是关键。转型金融业的中天金融在贵州省内很容易就拿到了银行、保险、基金、证券等金融全牌照。同时，中天金融还收购了保险公司中融人寿的股权。
但是，从地产思维转变成金融思维，无论罗老板还是中天的管理层，一开始都没有准备，把困难想得太简单。金融业的思维是控风险，克制贪婪。而房地产的思维则更多是利益最大化。这两种思维本身是矛盾的，中天金融并没有做好准备。
这就导致其金融业务持续亏损，反而还得靠房地产业务进行输血。可降低了房地产开发规模，又导致中天金融的业绩规模持续下降。
▲2017~2020年，中天金融归母净利润连续下降。
这里面房地产开发业务占中天金融总收入的50%以上，也就是说，房地产还在帮助中天金融输血。
所以，中天金融希望再收购一家更大型的保险机构，既能提升业绩，又可以实现“引金入黔”的战略。2017年，中天金融盯上了由“明天系”控制的华夏人寿。当时的华夏人寿在2017年三季度总资产价值为4759.71亿元，还持有民生银行3.77%的股权以及中国平安4.44%的股权。
而2017年中天金融的总资产仅为762亿元，而收购华夏人寿21%~25%股权的费用高达310亿元，仅定金部分就需70亿。收购自身资产价值6倍以上的华夏人寿，中天金融的这次收购堪称“蛇吞象”级别。
而中天金融负债率高企，为了凑足收购资金，只能打包把自己旗下的地产项目全部卖掉换取收购资金。但是这场充满各种变数的收购，却由于“明天系”资本的崩塌，华夏人寿被银保监会监管而陷入了僵局。
该次收购，是中天金融看到“明天系”垮塌，华夏人寿有机可趁，才发起的。但是问题就在于，中天金融已经交了70亿的定金，如果收购不成功，定金不退等于白亏70亿。而中天金融2020年的净利润仅12.83亿元。这是中天金融难以承受之重。
被迫卖给佳源创盛
想发力金融业，但是金融板块连年亏损，而自己的传统优势行业房地产，规模连年萎缩。中天金融面临的是越来越尴尬的处境。
随着三道红线政策的出台，国家对于房地产企业的调控政策越收越紧，这导致负债率高企的中天金融，主营的房地产板块受到持续打击。再加上现在楼市的整体下行，住宅销售去化速度下降，中天金融的现金流紧张的问题越来越突出。
而收购华夏人寿支付的70亿定金，对于中天金融来说更是伤筋动骨。既占用了大量的现金流，却没有产生任何收益。如果放弃，就是白给70亿，如果继续坚持收购，就得卖项目来换取足够的收购资金。
最终，中天金融决定将旗下的房地产项目打包卖给了佳源创盛，而佳源创盛就是浙江的地产公司佳源地产。
▲180亿的交易对价，实际上溢价率并不高。
看到这样的交易对价，基本上可以推断，中天金融应该找过不止一家公司来谈，但是能马上就给钱的估计只有浙江佳源，这也是中天金融愿意与浙江佳源深入谈下去的原因。
但是，浙江佳源地产本身并不是一个非常靠谱的交易对象，其佳源集团今年1~6月，营收仅86.22亿元，净利润仅5.05亿元。自身的经营能力和盈利水平甚至还不如中天金融。
浙江佳源之所以收购中天城投，同样也是在豪赌贵州，豪赌中天金融旗下的大片未开发土地。但是，要吃下180亿元的中天城投，对于浙江佳源来说，也是一个蛇吞象的收购，难度不低。
▲两个交易对手都企图蛇吞象吃掉另外一个庞然大物。
写在最后
这就像两个赌徒，都在豪赌对方手里的筹码，一把All in！