年报速读丨净利增五成 详解特发服务上市财报首秀

有着创业板物业第一股之称的特发服务，在A股年报披露即将截止之时，交出了自己上市以来的第一份成绩单。

4月24日，特发服务披露公司2020年年报。核心数据显示，公司全年实现营收11.09亿元（人民币，下同），同比增长24.4%；归母净利润录得9930.5万元，同比大增52.01%；此外，公司净资产录得7.86亿，较2019年末翻了两番。

管理面积方面，物业板块上，2020年公司报告期内新中标项目43个，新增管理面积255万平方米，年度新增合同金额1.57亿元；政务板块方面，公司新增项目27个，年度新增合同金额1851万元；商务板块方面，报告期内公司斩获新增项目4个，年度新增合同金额508万元。

作为国内较少的和行业发展脉络几乎同步的国企物业，特发服务上市之初还顶着阿里巴巴、华为“大管家”的光环入场，虽然业绩表现不如强地产背景物企那样来的业绩抢眼，但对于特发服务来说，其2020年依然向外界交出了一份令人满意的答卷。

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园区物业表现强势

遍观特发服务的发展历史沿革后，我们不难发现，公司从成立到发展，其实和国内整体物业管理行业的成立发展步调惊人一致。

1981年，特发服务前身深圳经济特区发展公司行政处成立，而这一年也普遍被外界认为是中国物业管理行业起步的元年；

1993年，深圳市特发物业管理有限公司，也就是特发服务的前身正式成立；2000年，公司首次通过市场招标方式获得华瑞大厦物业管理权，这标志着公司由此正式走向市场化；2020年12月底，公司成功登陆创业板，特发服务由此迈向全新篇章。

而这家堪称行业发展见证者的企业，却是不折不扣的资本市场新兵，在登陆资本市场仅5个月不到的时间内，就向外界交出了自己上市以来的第一份成绩单。

从年报整体情况来看，特发服务2020整体实现了稳健增长，同时净利润超过五成的增长，净资产的翻两番以及资产总额的翻倍，以及在各业态上的持续拓展，又让公司这份年报充满看点。

首先从营收规模来看，2020年，公司全年实现营收11.09亿元（人民币，下同），同比增长24.4%。

而从具体收入分类来看，特发服务的主营收入主要来自综合物业管理收入、政务服务业务、增值服务及租赁服务四个大类。

其中综合物业管理服务方面，公司录得收入9.12亿元，占整体营收的82.27%，收入同比增加27.38%；政务服务录得收入1.48亿元，占整体营收的13.37%，收入同比增加29.96%；增值服务录得收入4365.6万元，占整体营收3.94%，收入同比下降22.67%；租赁服务录得收入469.23万元，占整体营收0.42%，收入同比增长0.56%。

照此不难看出，当下特发服务仍以综合物业管理服务为主要收入来源，而政务服务在2020年以近三成的增速，成为公司当年增长最快的主要业务。

而进一步分析来看，在收入绝对主力的综合物业管理服务上，公司在该业态包括园区物业、商业物业、住宅物业、公共物业等。其中园区物业是特发服务的最大特色，公司在该领域深耕长达28年。

在2020年上半年，特发服务的主营业务为园区物业、政务服务收入、住宅物业、公共物业、商业物业，占营收比例分别为：69.57%、14.3%、4.77%、3.58%、3.5%。

而本次年报中，公司并未就各细分业态的营收给出具体数据，不过其在年报中仍然提到，包干制综合物业管理服务收入中，按照物业业态来看，园区物业占比最高。

年报显示，公司园区物业管理服务主要面向各类园区、商务办公楼宇等，提供的主要服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等。在管项目分布深圳、成都、廊坊、武汉、上海、东莞、刚果金等地。

不仅如此，公司于报告期内成功中标华为全国云数据中心运维服务项目，宣告公司正式开始涉足云数据中心运维服务，该领域对服务的专业性、可靠性、稳定性、服务等级、进入门槛等都有很高的要求，同时具有广阔的市场发展前景。

而对于园区物业未来的发展潜力，特发服务认为该市场依然大有可为。根据中物研协的《2020产业园区物业管理发展报告》显示，2019年，500强企业中有290家涉足产业园区服务，占比58%；产业园区物业服务的平均管理面积为331.25万平方米，大部分企业产业园区管理面积在100万平方米以下，仅有5.86%的企业产业园区管理面积大于1000万平方米。

特发服务表示，以上数据表明当前产业园区物业管理市场尚有大片市场空间可供开拓，未来产业园区物业服务市场化潜力巨大。

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“大管家”角色持续深化

除了营收和盈利，管理面积如何也是外界较为关注的问题。

实际上，在管理面积方面，本次年报中特发服务并未明确披露其管理面积规模，不过根据不同业务，公司还是向外界公布了自己的发展情况。

物业板块上，2020年公司报告期内新中标项目43个，新增管理面积255万平方米，年度新增合同金额1.57亿元；政务板块方面，公司新增项目27个，年度新增合同金额1851万元；商务板块方面，报告期内公司斩获新增项目4个，年度新增合同金额508万元。

历史数据显示，2017-2019年，公司在管项目数量分别为71个、121个、176个，在管项目面积分别为1566.09万平方米、2052.04万平方米、2273.65万平方米。

其中在物业板块方面，公司中标华为全国云数据中心运维项目，成功迈入数据中心运维领域；坂田分公司顺利完成华为标段一合同到期后的续签工作，保证了公司在华为深圳总部的市场份额；杭州分公司中标吉利汽车研发总部项目，首次进入汽车制造业物业服务领域；同时中标阿里总部楼内物业项目及阿里巴巴亲橙里项目，深入扩大阿里系项目版图；东莞分公司中标华为大学一期项目，为进一步拓展华为东莞市场奠定良好基础；北京分公司中标阿里中国尊项目，开拓超高层物业服务项目；信息港分公司中标深圳国际交流学院项目，提高了公司在教育领域物业项目的市场份额。

除了物业板块，在商务板块，杭州分公司中标e-WTP秘书 处项目，作为接待阿里核心高管及国家级政要接待场地。

众所周知，在过去几年，华为和阿里一直稳居特发服务前两大客户，同时中国移动、 国家电网、腾讯等知名企业也同样是公司的座上宾，而从当前这份年报来看，公司和华为、阿里等著名企业的合作仍然持续深化，不仅如此，越来越多的全国性著名企业也加入到和特发服务的合作中来。

历史资料显示，特发服务和华为、阿里的缘分很早就已经产生。2000年，公司首次与华为公司合作签订了华为科技园1号楼物业管理协议，当时的华为科技园1号楼是华为公司总部所在地。

这份协议的签订也开启了特发服务与华为公司的长期合作，2002年，公司承接了华为全球行政总部4个不同类型的园区，这也是公司首次接管大型科技园区一体化物业管理项目，逐步确立了华为核心供应商地位。

而特发服务和阿里巴巴之间的合作则始于2014年，当年公司中标著名互联网电商企业阿里巴巴集团小微金服（蚂蚁金服前身）物业项目，公司正式进入阿里物业市场。2016年，特发服务从国内外众多实力竞争对手中突围，中标阿里巴巴集团总部（西溪园区）物业项目一体化总包服务,由此开始深耕阿里系市场，并且成立成立特发商务公司，成为阿里巴巴高端接待指定服务团队，直接参与G20杭州峰会阿里总部接待保障，为多国元首来访提供接待服务。

历史数据显示，2017年到2020年上半年，公司前五大客户收入占营业收入的比重分别为62.30%、55.78%、54.68%和53.57%。其中第一大客户华为的服务收入占营业收入的比重分别为38.81%、30.81%、28.66%和28.77%，加上第二大客户阿里，前两大客户就贡献了40%~50%的收入。除了华为和阿里，中国移动每年为特发服务提供的收入始终在1000万元~2000万元左右。

而在2020年年报中，公司并未披露公司前五大客户的具体情况，仅有一张表格来显示，具体如下图：

而在公司的未来发展上，特发服务将积极探索构建智慧物业平台，尝试提供支撑满足园区、写字楼、商业综合体、住宅、产业、智慧城市等应用场景的智慧化物业管理服务。同时，打造一流示范服务样板集合优势资源力量，先行探索建立新业态、新领域的服务标准。积极突破现有M&O运维流程，建设数据中心领域的“领跑”行业的服务标准，勇争力当团标、行标、国标。

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