房企，“突然”暴雷有前兆
发表于5分钟前楼事儿
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很多无价的东西都是免费的，现实里太多交易，看清菜谱点对菜。
2022-02-10 第1421期
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楼市豫报
踩盘，2022
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2022年，楼市，开始了！
此前，已经多家房企暴雷，有的还是百强十强房企，2022，还要这样继续吗？
一个很长时期以来，大家以为的房地产行业都是高薪看好的行业，房地产公司那是什么都缺就是不缺钱的主儿，动辄年销售千亿、百亿，财大气粗，花钱不咋眼......这让做煎饼果子的摊主望尘莫及、想都不敢想的一个数字，怎么突然就暴雷？突然就没钱？突然就负债百亿千亿万亿？甚至有的房企连一个亿几千万几百万几十万都还不起当起了老赖？
不止网友，就连天地良心都会发问：房企的钱都去哪了？
△网络图
01
先聊一个话题。不以某房企为例。如有巧合，纯属雷同。
按照过去的市场规律，房企赚钱主要有两个路径：一靠高周转，二靠房价地价差。大额资金周转越快利润越多，靠房价上涨空间和土地溢价带来的价格空间，一点一滴那就是成千万亿。
随着卖豆芽、倒卖钢筋水泥、包工头介入，不知何时，地产的利润率越来越低，甚至有业内人士喊出黄金到白银到铜铁时代。
利润越来越薄，大把大把赚钱的房地产时代过去了。
事实上，房地产和制造业盈利赚钱还是有区别的。不是简单的赚差价。
房企开发项目的钱，只有一小部分为自有资金，甚至有的房企自有资金一点没有，借的还好，有的就是空头套，可以说是负债。还有金融杠杆，首付按揭，这也是和其他商品和市场不同的。
有人举例：假设房企自有资金1个亿，做一个地产项目，可以这样玩：找前融机构融资，拿到了一块地，再抵押贷，开工后工程款一般为供应商垫付，销售由代理销售公司进行，有不少四证不全，就开始向关注收款，等四证全了，再向银行申请开发贷，替换掉前融资金。接下来，关注进行按揭贷款。
有时候，有开发商甚至可能连开始的一个亿都没有。
有时候，开发商可能连开始的一个亿都没有。
如果周转较快，这些钱不断周转，就能撬动五倍十倍甚至更高投资的项目。
这也是为什么，房企对现金流的重视和对高周转的重视。
有些开发商很多项目哪怕是利润非常薄，也要抢地拿地做，因为快周转模式下，房企赚的不是单个项目的钱，而是整个现金流的钱，是进入机构和进入杠杆撬动的资金链的钱。
另外，房企通过借钱拿地抢地，过去多年由于房价上行，地价上涨，拿到就是赚。有房企项目没动，土地和房价已经赚钱了，这样的生意和勤劳致富似乎关系不大，简直就是坐收渔利，坐地生财了。
于是，房价上涨、地价上涨，开发商拿到地、抢到地就是赚，房子、项目和土地可以抵押，不愁融资。开发商的钱自然不断不缺。
那么，知名房企的钱突然就没了。都去哪了？
回到负债周转话题，房企看起来似乎有钱，销售额和利百亿计。有人指出，而实际上，很多房企账上的钱都是纸面财富。
业内人士指出，其中的 钱，有些是不能动的，有的是限时限地可以动的，有的是监管使用的。
更可怕的是，有些房企账面上的钱，存在大量水分。房企这样做，粉饰财务报表的目的就是为了取得金融机构的青睐和信贷，可以靠这些虚假的闪亮业绩骗取金融机构和投行、购房者的资金跟进和扶持。
其中的财务报表、业绩报表、利润报表、排行榜，注水，不做赘述。
百强榜房企甚至三甲房企暴雷就是一个注脚。
秀肌肉实力和账单，还有榜单，都是假大空，不排除都是花钱做出来的、买来的。
这样的一个结果是，大房企如此，小房企效仿；大房企之间搞虚假注水，小房企也跟进。大车快跑，小车快撵。
一旦刹车，不出事才怪。
△网络图
02
另一个话题，就是掏空、白手套。
大势下，有房企净利率下滑。
当然，不排除有些房企是利润下滑，比如有房企拿地高位，后期开发销售不利，成本一直居高不下受房住不炒、限购等影响，再加上一些地区疫情等原因，影响市场。高周转不开，周转不顺畅，出现利润下滑甚至亏损的情况。
但也不排除这样的情景。就是掏空、白手套。
众所周知，房企开发过程中，随着行业和人力的互动，资源逐利，几乎将杠杆用到极致，导致负债越来越高。甚至有的房企自有资金投入不到5%，大部分甚至全部都是靠进入杠杆取得。
进入杠杆的需要的润滑剂和成本低于房价和土地带来的 上涨空间，倒还罢了，一旦不及，房企成本则逐年增高。
一旦房企融资成本高于某个警戒线，除了对企业运营和利润产生影响。还可影响公司大股东和控制人的资金偿还心理和行为。
明面上的债务有目共睹，有不少还是民间借贷。
过去的十年二十年，大部分房企就是靠着这高流动性赚钱的。
一旦这些债务达到警戒，即便是地产利润最高的阶段，也无法偿还这么高的利息时。开发商和大股东、控制人则不排除破罐子破摔，跑路的可能。
当然，跑路之前，也会掏空公司，白手套施展，转移资金。不仅想方设法瓜分房企的利润，还有可能掏空房企。
房企，不暴雷才怪。
也有观点认为，那些暴雷的房企，有的还是产业开发商，有的是百强，十强。甚至三甲，很多手里都有大量的土储，有的甚至万计平米。为啥不卖地？
其他原因省略，还说房企杠杆，房企自身没有自有多少钱，大多靠外债和进入杠杆，有手续有证件齐全的都建房子销售，甚至有的土地手续不齐全都开始无证销售了，哪里还有那么多优质可以卖的土地？
还有，有的房企说起来多少土地储备，其实就是画个圈，指山卖磨。土地就是意向，就是一张白纸，有的土地连保证金、定金都没交，根本就不是自己的徒弟哦，卖哪门子地？
所有资本，没有杠杆下的流动性就是废纸一张。
资本的游戏，没有资金，还玩什么？
......
长话短说。
于是，在杠杆的压力下，在一部分资产进了老板或少数员工的口袋里下、在债务压力无法持续（高）周转情况下、在一些房企老板干地产是抱着捞一把就跑的心态下、在公司经营状态还一息尚存外界看不出的情况下便开始想发设发将资金转移走情况下、在股价高位减持套现，在利润不高情况下仍高额现金分红情况下、在发行高利息债券并自己购买等等情况下......
房企，点燃了炮捻子，暴雷了......
当然，也有房企还有一部分资产是被员工所掏空。
后话再续。
03
2022，楼市会怎样？会更猛烈吗？
希望新的一年，更多的同路同行者，我们一起，物以类聚人以群分。
君子坦荡荡，小人长戚戚，小人大多数都有一个共同特点，就是不断满足自己的私欲。
△网络图
过去的二三十年，楼市经历了太多，人物、事件、楼盘、企业......其中的原因又有多少人说得清楚？
如果像大家看到的那样，那世界也太简单了！如果楼市像大家表面上看到的那样，那楼市也太简单了。
比如——
找一个机会、找一个时间，去好好写一写一直那家一直没有支持过叁楼的房企，但机会没有了，因为，那家房企倒闭了！
比如——
想找一个机会、找一个时间，去好好和那家房企聊一聊他们的项目和品牌还有其他关联的楼事儿的问题，但，机会少了，因为，那家房企和楼盘出事了，损失还很严重！
比如——
想找一个机会、找一个时间，去好好和那家房企聊一聊：为啥没有支持我们却支持别人？不但支持别人不支持我们还一而再再而三的支持别人还一而再再而三的没有支持我们？但，机会没有了，因为，哪些亲贤臣远小人的房企大多都还在坚持，坚持被误解或不齿的本真，那些亲小人远贤臣的房企和楼盘大多要么倒闭要么都出事了！
名利，名声，本无错，但名声分好歹，名利有取舍；赢利、谋利本无错，但牟利、蝇利真不妥。
小人看见钱财，看见名利，往往就会露出狐狸尾巴，因为利益对他们的吸引力实在是太大了。小人常常见利忘义，为了得到利益不惜一切代价，什么亲情、友情、道德、底线、伦理通通皆可抛。
还有，就是狐假虎威，虚假浮夸，假大空，满嘴谎话，得寸进尺，血口喷人，恶人先告状......索取想当然！
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生活里的坑蒙拐骗偷强盗流氓亦是如出一辙，殊途同归、万变不离其宗，如此。
搞钱，无底线，无原则，牟利至上，是这些人的美颜下贪得无厌肮脏的灵魂丰碑！
——尽管一千个人眼里、心里有一千个真善美、假恶丑、公开公平公正，但，相信在阳光下，道德、法律的底线还是有的！
相信，这行业大多数的开发商，可以做好，也不难做到！
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