万科“裁员”传闻背后:南方区被上海区业绩赶超,郁亮“唱多”下业绩压力仍在_区域_员工_行业

原标题：万科“裁员”传闻背后:南方区被上海区业绩赶超,郁亮“唱多”下业绩压力仍在

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出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

岁末年初，其它房企都在准备公司2022年辞旧迎新贺词时，地产“老大哥”万科却在忙于辟谣。针对市场流传的“南方区域在进行大规模裁员”等传闻，万科官方于12月29日再次予以否认：“假的，造谣。”

房地产是众所周知的人员流动性强的行业，在2021年行业进入下行周期后，这种人员的波动便越发巨烈，“裁员”、“降薪”这样的事已是稀松平常。2022年是万科成立的第38周年，其以“稳健”著称；凭借良好的“基本盘”，在行业动荡期保住了经营韧性。

像如今这般身陷“裁员”传闻，在万科的发展史上是少有的。而传闻所指的南方区域，正是万科深圳大本营的所在地。往期财报数据显示，2018年-2021年近四年时间里，南方区域是为万科开发业务贡献业绩的“主力军”。

但今年以来，南方区域开发业务业绩出现明显下滑，对万科整体营收、利润及销售额的贡献比均被上海区域所赶超。不过，除了开发业务之外，南方区域在经营、服务等“非房业务”的探索在各大区域中却是明显领先的。

地产行业的疲软、房企的艰难有目共睹，在2022年年初举行的万科集团年会上，万科董事会主席郁亮就曾直言，“房地产行业进入黑铁时代，正在缩表出清。”于万科，2022年则是破釜沉舟、背水一战的一年。

虽然2022年一季度以后，地产调控政策开始宽松。最近的11月，被称为“史诗级救市”政策的房企融资“三支箭”新政也持续落地。但房地产市场全年仍未出现明显反弹，百强房企销售仍整体低迷，行业复苏进程仍整体缓慢。

万科在今年前9月交出了一份营收、净利双增的成绩单，郁亮在最近一次公开发言中也再次重申行业的恢复是一个缓慢和温和的过程，但他也表达了万科对行业的乐观。

无论南方区域“裁员”传闻的真相到底是什么，对于万科乃至全行业而言，春天或许已不远，但现实挑战也仍真实地存在着。这种挑战，或是缓慢恢复的市场仍会让房企们业绩承压；或是在行业巨变的当下，房企也需对组织来一场深刻的变革以适应市场变化。

二度否认南方区域“裁员”传闻

事实上，这已是本月万科第二次回应南方区域“裁员”传闻。此前于12月21日，市场上就已出现相关传闻，万科彼时也已明确回应称系“不实消息。”

相关传闻称，“万科南方区域的各个城市公司都有裁员指标，不同城市公司的裁员额度不一，有的裁员比例有15%，有的裁员比例有30%出头。就连最为缺人的东莞、深圳等公司，也有10%左右的裁员。裁员的多是基层员工，重点在销售去化比较艰难的项目，以及货值有所下降的城市公司。”

还有传闻明确提及，“以福州城市公司为例，近期通知了约30%-40%的员工，要求在本月月底离职。裁员指标集中分布在设计、工程、开发、维保修等一线部门。近期被裁的人里面，有不少十年司龄的老员工，以及校招生。”

万科官方直接否认了此等传闻，在12月29日的官方回应中，其更是明确表示，“假的，造谣。”

根据万科最新一期财报，截止今年中期，其在区域集团布局方面主要分为南方区、上海区、北京区、东北区、华中区、西南区、西北区、其它区这八大区域。具体到南方区域，其业务覆盖广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区。

万科的南方区域有多少员工？这并无官方数据可查询。而在历年财报中，万科主要是从“房地产开发系统”、“物业服务系统”、“其他系统”这三个细分维度来披露集团的员工构成情况。

就集团层面而言，2018年-2021年，万科的在册员工人数分别约为10.43万人、13.15万人、14.06万人、13.95万人，复合年增长率达7.54%。

其中，2021年人数出现同比减少，主要因当年万科来自“物业服务系统”中的保安人员编制，被划归到联营公司万御安防（约5.1万人），进而这部分人数不纳入集团合并报表。

若将这部分人数纳入，实际万科到2021年年末的在则员工人数已达19.06万人，即连续四年保持正增长。

万科A：2018年-2021年员工数量、专业构成构成概况

分系统来看，符合开发商普遍的情况，万科的员工构成也主要以“物业服务系统”为主，而这类业务又属于典型的劳动密集型业务。

2018年-2021年，万科来自该系统的员工人数保持正增长，由仅8.01万人增长至10.69万人（不含万御安防人员），即四年时间翻了1.33倍。

其次，便是来自“房地产开发系统”的员工。在2018年时，万科的这部分员工仅为1.27万人；2019年增长52.9%至1.94万人，2020年进一步增长至1.96万人。

但到了2021年，万科来自该系统的员工同比减少11.84%，缩编至1.73万人。拆解来看，其中属于市场影响和销售岗位的人员实际还同比增长了17.56%。

出现人员减少的部分，主要涉及包括工程、设计、成本管理等在内的专业类岗位，及包括财务、审计、客户关系等在内的管理类岗位这两类。

不过，在2021年万科来自另外两大系统的员工人数却出现同比大幅增长。其中，“物业服务系统”增长了58.41%至10.69万人，“其他系统”也增长56.57%至1.52万人。

这背后或于2021年地产行业的开发业务普遍收缩有关，其余两大系统员工人数的扩充则与万科在“非房业务”上持续乏力和培育相关。

整体来看，万科的员工构成还是以“物业服务系统”和“房地产开发系统”为主，2018年-2021年的累计员工人数占比达88.96%-93.08%。

南方区2022年中期业绩下滑

因无法从官方渠道查询到万科南方区域，以及更下一层级的城市公司的员工规模，即使以传闻所指的裁员比例为参考，也很难预估这将会影响到多少人的“饭碗”。

而万科官方已直接对相关传闻予以了明确的否认，复盘南方区域这两次传出的“裁员”传闻后可发现，福州公司在传闻中被多次提及。

查询安居客等平台楼盘数据后可发现，截止最新，万科在福州共有万科城市花园、万科城市之光、万科云城等6个项目在售。搜狐财经以购房者的身份向这些项目的销售顾问及代理平台进行咨询，得到的反馈多为“（项目）卖得还不错。”

以2021年开盘的万科金域缇香为例，据销售顾问介绍，“已开的一期项目仅剩少数房源在售。”万科城市之光则在今年3月取证后就迅速开盘，目前在售的为五批次的37号和38号楼，项目均价为2.95万元/平方米，总价约在240-560万元/套。

不过，相关传闻中所指的“裁员”区并不在开发销售的一线，更多的指向职能类部分。多位房企内部人士在交流中则向搜狐财经指出，这类岗位正是当下地产“裁员潮”中的“重灾区”。

“2021年市场开始转冷时，最先被裁的就是土地投拓和融资板块的员工。一些不好卖的项目，相应的售楼处员工也会被裁。”一位就职于某闽系房企的地产从业者称，现在的行情就不同了，随着今年年中以来市场暖意明显增强，虽然房企们的销售短期内还未恢复，但各家也开始恢复对项目营销和去化的重视，“位于开发及销售一线人员的‘被裁焦虑’反而没那么重了。”

还有房企内部人士指出，当前房企普遍强调“降本增效”，像上市公司总部、区域集团总部也在追求“变轻”，这也导致职能类和专业类的岗位会出现“收编”。而万科本次“裁员”传闻之所以备受瞩目，也因南方区域对万科的意义非凡。

作为万科集团发源地，南方区域是万科业务种类最多、战线最长的一个区域，是万科内部公认的“业务不好做”的区域。

近两年来，南方区域在多元化业务上探索比较多，在纯住宅开发业务上发展较为常规，其重点发力的业务便是旧改。在今年9月举行的万科集团业务交流会上，南方区域CEO孙嘉曾透露南方区域所拥有的旧改项目已达77个。但旧改业务又是一项见效慢、投资时间长的业务，且其中涉及到的土地关系等也较为复杂，南方区域发力该类业务必然要面对不少挑战。

仅就开发结算与销售业务而言，南方区域算是万科很长一段时间里，当之无愧的贡献业绩的“主力军”。往期财报数据显示，在2018年时南方区域为万科带来的营收、权益净利润就达到了766.77亿元、120.85亿元，均位列各区域中的第二位。

那时，南方区域的销售额还仅为1434.68亿元，仅位列区域第三名。之后的2019年-2021年，南方区域的创收能力均位列区域第一；销售业绩也整体上升，跃升至区域排名中的第二位。

万科A：2018年-2022年中期南方区域开发业务结算及销售概况

不过，南方区域的“高光时刻”是在2019年，当年实现营收1163.03亿元、系2018年以来的最高值，同比增幅达51.68%，同期权益净利润也同比增长12.37%。2021年，南方区域开始出现“增收不增利”现象、权益净利润降至60.27亿元、同比已“腰斩”。

最新的今年中期，南方区域分别实现营收、权利净利润、销售额438.86亿元、13.88亿元、475.3亿元均“全线下滑”，在八大区域中位列第二位、第三位、第二位；上海区域则这三大指标均位列第一，超越南方区域成为万科业绩的最大贡献者。

前11月销售额同比下降33.14%

以上海、杭州为代表的华东区域，被市场普遍认为是2022年房地产市场表现相对较好的区域。而一直被拿来和华东区域并列而谈的南方区域，2022年的整体表现却不佳且区域内部较为分化。

一位市场从业者告诉搜狐财经，“南方区域最重要的就是华南区域、大湾区板块，目前的购买力呈现两极分化趋势。本地有钱人和外来打工人是买房主力，前者多在核心地段买房，购买力充足但对产品挑剔；后者刚需、刚改需求仍在，但是整体购买能力在下沉。”

该人士的观察是，万科的产品调性和价格相对较高，更受城市小资产阶级的追捧；但就南方区域而言，其在核心地段储备的项目不多，且还要面对来自越秀地产等这种广深老牌房企的竞争。

在地产圈，业绩压力和组织优化被普遍认为是房企“裁员”的主要动因。若将视野从南方区域拓展至万科的整个大盘，也可发现今年万科在开发业务方面的投资力度骤降，出现明显的收缩。

今年前11月，万科累计新增开发项目33个，权益建筑面积约405.1万平方米，权益地价约466.67亿元；同期，其录得销售金额3772.2亿元，投销比仅12.37%，远低于40%的红线。

可对比的数据是，2021年全年万科累计获取新项目148个，权益建筑面积约1901.4万平方米，权益地价约1401.5亿元。换言之，万科今年前11个月的投资仅为去年的33.3%。

万科在过去被行业打上“悲观主业者”、“焦虑制造大师”的标签，今年以来万科却在多个公开场合多次表达对中国房地产的“看多”。

在最近一次公开发言中（12月中旬举行的万科2022年第一次临时股东大会），郁亮指出，房地产行业政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度均超出了预期。

“几个月前在中期业绩发布会上说微光，这几个月下来觉得微光在逐步变成曙光。”郁亮还称，尽管判断市场恢复是个温和的过程，但程度比预期中还要更温和一点。

但从数据端来看，万科今年11月份实现销售金额304.40亿元，同比仍有接近30%的降幅；今年前11月份累计实现销售金额3772.20亿元，同比降幅也达33.14%，业绩压力仍较为明显。

对此，郁亮的态度则是对房地产市场的未来又信心。他称，中国人均住房使用面积仍低于日本，大城市的人均居住面积远远不够，行业在总量和结构方面都存在机会，“我们只不过在黄金时代稍微清醒一点、理性一点，在今天市场本身压力比较大的情况下，我们需要树立信心。”

万科曾在今年3月举行的2021年业绩会上给自己定下了业绩“企稳回升”的目标，从最新的2022年三季报来看，万科前9月营收和归母净利润分别同比增长24.38%和2.17%，显示出触底回升的迹象。

只是，挑战仍在，万科如何穿越行业下行期？郁亮的策略是，万科要做好两件事：保证自己活下去、提供客户愿意买单的产品和服务，“这是万科的根本，抓住这两条，无论市场如何变化万科都能够活下去、活得好、活得久。”返回搜狐，查看更多

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