狐说商道|龙湖冠寓：5年开业11万间、增速逐年放缓，运营模式由轻转重助力盈利_规模_公寓_集团

原标题：狐说商道|龙湖冠寓：5年开业11万间、增速逐年放缓，运营模式由轻转重助力盈利

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此为《狐说商道》针对“长租公寓行业及公寓运营商”的系列报道，聚焦龙湖集团旗下长租公寓品牌——冠寓。

出品 | 搜狐财经

作者 | 叶子沛

在今年8月迈点研究院发布的2022年上半年长租公寓规模榜中，龙湖集团旗下的冠寓以11万间的规模排在行业第二。

而比起其行业第二的规模外，更加引人关注的是冠寓“唯一一家公开盈利的房企系长租公寓品牌“的身份。

2021年，冠寓实现租金收入22.3亿元，同时实现盈利1.4亿元。

今年上半年，冠寓的租金收入达到11.8亿元，较去年同期增长11%，出租率也由92.9%增长至93.3%，出租率进一步提升，其盈利层面或许也有这一定的增长。

在这样一个延续了多年“规模不经济“形象的行业中，冠寓是如何实现盈利的？其背后的驱动力又是什么？

5年开业11万间，增速逐年放缓

冠寓是龙湖集团于2016年上线的集中式长租公寓品牌，是龙湖集团继地产、商业、物业后创建的第4大主航道业务。

经过5年多的时间，冠寓如今已经发展成为开业超11万间，布局全国30余个高量级城市的集中式长租公寓头部品牌。

根据迈点研究院以及克而瑞等机构统计的2022年上半年长租公寓规模榜，龙湖冠寓均排在集中式长租公寓规模榜的第二位，仅次于万科泊寓的16.1万间，领先此前于港交所交表，冲击上市的魔方服务（7.7万间）。

不过，冠寓的规模增速目前正处在逐年降低的阶段，从其历年数据来看，2017年至2021年，冠寓的规模增长分别为1.5万、3.8万、2.2万、1.5万以及1.6万间。

在经历了起步阶段的高增长后，冠寓的规模增长基本保持在每年新增不超过2万间的增速上。

这一方面来自于冠寓自身规模增长节奏，一方面也受到疫情以及长租公寓行业调整的影响。

如2020年，冠寓的规模增长目标为2.5万间，但受疫情等因素的影响，冠寓于当年的增长仅为1.5万间，并未满足预期。

今年上半年，冠寓的规模增速进一步放缓，上半年新增开业数量为0.5万间。

随着其规模增长的趋平，冠寓的营收增速也逐渐放缓。前4年，受益于规模的迅速膨胀，冠寓的营收增速分别为975%、172%、54.8%以及23.13%。

今年上半年，冠寓实现营收22.3亿元，同比增长11%。

可见，目前冠寓已经阶段性的告别的初生时期的快速增长，继而转向了稳定运营的阶段。

“规模不经济”是长租公寓行业过往面对的重要问题之一，不过，冠寓已经于2021年实现了盈利，并且是目前唯一一家公开盈利的房企系长租公寓品牌。

2021年，龙湖表示，冠寓已经在该年实现盈利1.4亿元，同时，冠寓也是目前唯一一家公开表示盈利的房企系长租公寓品牌。

营收方面，2021年全年，冠寓实现租金收入22.3亿元，较2020年增长23%，期末整体出租率达92.9%。

今年上半年，龙湖并未在中报中披露冠寓的盈利情况，不过上半年，冠寓的租金收入达到11.8亿元，较去年同期增长11%。出租率也由92.9%增长至93.3%，出租率进一步提升。

仅从这两个指标来看，冠寓的运营情况较去年同期有着进一步的提升，上半年冠寓或许能够延续去年的盈利势头。

背靠龙湖，融资成本较低

房企系长租公寓的盈利能力过去受到外界的不少质疑，在这样的情况下，冠寓于 2021年成功实现1.4亿元盈利。

作为目前唯一公开盈利的房企系长租公寓品牌，冠寓盈利的背后是哪些因素的支撑？

较好的成本管控是冠寓能够实现盈利的重要原因之一。

从资金方面来看，作为背靠龙湖的长租公寓平台，冠寓的资金获取成本相对较低。

截至今年上半年，龙湖集团的在手现金为870亿元，其于一年内到期的银行及其他借款为约164亿元，一年内到期美元债为折合人名币约51亿元。

从这一数据来看，龙湖的现金流较为充足，而作为龙湖5大主航道之一的冠寓则能够从获得较为充足的资金支持。

如果说，背后地产集团较为充足的现金流是房企系长租公寓经营资金安全的保障的话，地产公司融资成本的高低则是影响房企系长租公寓实现盈利难度的重要因素。

而龙湖集团的融资成本处于行业内相对较低的水平，冠寓首度公开盈利的2021年，龙湖集团的平均融资成本为4.14%，仅次于中海、华润等部分央、国企，而到了2022年上半年，龙湖的平均融资利率进一步下降至了3.99%。

较低的融资成本意味着龙湖所需要支付的利息费用相对更低，盈利能力也因此有所提升。

而背靠龙湖集团的冠寓能够从龙湖取得相对较为充足的低成本资金，因而在降低成本上拥有资金端的相对优势。

此外，重装翻修成本也是长租公寓行业成本中较为重要的一环，部分媒体报道，此前龙湖集团的大量翻新装修都采用自由工厂的产品，大幅节约了成本。龙湖也曾表示，冠寓借助龙湖集团的供应链体系，整体采用装配式集成装修，实现成本优化，可节约66%的翻新成本。

重资产模式提供盈利增长

除了资金成本以外，冠寓运营模式的变化也在一定程度上对盈利能力起到了改善作用。

在2017年冠寓品牌发布会上，龙湖集团就曾表示，冠寓在起步阶段将以轻资产为主，会租赁其他的物业，以期快速在市场上占据规模；中长期看，龙湖会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比2：8。

根据部分媒体报道，龙湖在债券募集书中曾经披露过其截至2020年的运营模式比例，其中以品牌输出为主的轻资产模式占比为3%，包租转租为主的中资产模式占比为79%，自建自持的重资产模式则为18%。

从这一模式的比重也部分反应在龙湖冠寓的规模增速上，早期以轻资产、中资产模式为主的冠寓能够实现更快的增长速度，随着后期向重资产模式的布局，冠寓的规模增速也逐渐下降。

在包租转租的模式下，虽然冠寓付出的成本要远低于自建自持的重资产模式下的投入，但是由于重资产模式的房源在运行过程中并不需要承担支付给业主的租金，因此具有更高的毛利率以及利润率。

与之相应的，在重资产模式下，冠寓将更容易实现盈利。

按照龙湖对冠寓的发展规划，其自建自持房源的占比将越来越高，未来冠寓的盈利能力也将随之有所提升。

不过，由于重资产模式下，龙湖需要投入的成本更高，因此，实现投资回报的周期也将随之拉长。同时，重资产模式下，冠寓的规模扩张速度也将受到一定的影响。

运营、选址保高效输出

长租公寓想要实现盈利，最终还需要落笔在整体较高的出租率上。

对于目前仍以“中资产”，即包租转租模式为主要业务构成的冠寓而言，房租成本依旧是其营业成本的最主要购成之一，因此出租率对其而言至关重要。

如果房屋大量空置，冠寓的盈利就很难实现。

过去的五年多时间，冠寓实现了出租率的大幅提升。

问世首年，冠寓的整体出租率仅有46%，此后的两年，其整体出租率也仅有50.1%以及77.4%。

冠寓整体出租率较低的主要成因是其规模的快速扩张，在整体出租率冰冷的三年里，冠寓开业6个月以上的房源出租率均高于87%。

在快速扩张带来的大量房源空置下，早期的冠寓很难实现盈利。

不同于部分“中介系“以及”互联网系“的长租公寓品牌，由于数字化以及流量上的差距，以及缺乏高效的流量接口，房企系的长租公寓品牌很难在规模膨胀的同时保证新增房源的高出租率。

而随着其增长的降速，冠寓的空置情况有了较好的改善，2020年以及2021年，冠寓的整体出租率提升至88.5%及92.9%。

2022年上半年，冠寓的整体出租率则进一步提升至93.3%。

冠寓整体较高的出租率背后，一方面是增速放缓下的精细运营，一方面则来自于冠寓的选址。

冠寓官网显示，目前，冠寓共于32个城市运营有约320个项目，其中约85%的冠寓门店都位于省会城市，其重仓的武汉、杭州、成都、上海等也均为高能级城市。同时，从具体的项目看，冠寓的门店选址也多以满足通勤需求为主，因而其出租能力较强。

较强的出租能力意味着更少的成本浪费，从而也为冠寓的盈利提供了一定的动力。

同时，冠寓在选址上的聚焦相应的也给冠寓带来了相对较高的租金水平。

以冠寓的租金收入、出租率以及房源数量计算，2022年上半年，冠寓的整体平均月租金为1926元/间。

此外，集中运营管理的模式，也给龙湖冠寓带来了一定的房租溢价率。

具体到项目来看，如北京新国展店，其周边小区也有15平左右的小户型单间出租，按安居客数据计算，均价约为1200元/月。

而冠寓的类似户型的月均价则达到了约2700元。

这样的高溢价率也同样存在于冠寓上海、武汉等城市的不少门店中。

综上，冠寓的聚焦及选址为其提供了较高出租率的基本盘；同时集中式长租公寓下的集中运营管理及服务则为其提供了相对较高的溢价率。

综合相对较低的成本、轻重资产模式的比重调整以及较高的出租效率及溢价率等多种因素，冠寓得以拥有较强的盈利能力。

不过，如果按照冠寓重资产化的规划，其规模拓展速度或许将迎来进一步的降低，其未来的盈利增速或也将因此受到一定的影响。返回搜狐，查看更多

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