刚需买房现窗口期多城商贷利率迈入“3时代”公积金贷款百万可减2.8万利息城市住房套房

原标题：刚需买房现窗口期：多城商贷利率迈入“3时代”，公积金贷款百万可减2.8万利息

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

国庆假期前央行、银保监会、财政部等部门提出的“930地产新政”，正在全国多个城市陆续落地。

公积金贷款方面，截止目前，已有近30个主流热点城市公告下调首套房利率；商业贷款方面，多个城市即步入4%以下的水平，其中广东清远利率下限可降至3.7%。

购房者的购房成本，正逐渐降低。以公积金贷款120万、贷款25年、等额本息还款方式来计算，购房者需偿还的累计利息将减少28392元。

在多位机构人士看来，本轮利率的下调或放宽，虽不属于各地“因城施策”的操作，但结合当前各地公积金贷款提高额度、一人购房全家帮、房贷“商转公”等操作来看，未来公积金贷款对购房者的吸引力将得到加强。

而部分城市商贷利率迈入“3时代”，叠加个税退税及各城市“认房认贷”等信贷政策的优化，这将助推刚需及改善型需求的释放，并由此提振四季度楼市交易的活跃度和整体行情。

针对十一国庆假期楼市成交数据仍整体平淡的情况，房企内部人士在交流中指出，从“利率降”传导到“销售增”这需要一定的时间，“930地产新政”对楼市回暖的助力如何，还需要较长的时间观察。

近30城公告首套房公积金贷款利率降至3.1%

搜狐财经不完全统计发现，目前，已有北京、杭州、无锡、郑州、南宁、石家庄等超30个城市的公积金管理中心发布了下调个人首套住房公积金贷款利率的通知。

此前，在“930地产新政”中，央行宣布自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率，5年以下（含5年）利率降至2.6%，5年以上利率降至3.1%；二套房的利率则保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

这是央行自2015年8月26日调整公积金贷款利率之后，时隔7年多首次下调个人首套住房公积金贷款利率，被市场解读为“重磅利好”。

虽然央行公告中给出的时间是自10月1日起，但多地的公积金管理中心发布下调利率公告的时间大部分在10月8日以后。

以北京市为例，该市在10月9日宣布：当前市管首套房住房公积金贷款已执行5年以下(含5年)2.6%的利率、5年以上执行3.1%的利率，缴存职工新购房可按新利率执行。

北京市人民政府官网披露，北京市目前的住房公积金贷款政策为：职工每缴存一年公积金可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。

如果借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算，如丈夫是7年、妻子是5年，则可贷款70万元。

由此，按照夫妻双方可申请的首套房公积金贷款最高到120万元、贷款25年、等额本息还款方式来计算，在执行3.1%的最新利率后，申请人每月月供可少还94.64元，累计利息减少28392元。

或为了更直观地向购房者呈现利率下调带来的利好，搜狐财经梳理后发现，有城市在发布下调利率消息的同时，还给购房者算起了“账”。

如云南省保山市在相关公告中指出，若职工购买首套房申请40万元的住房公积金贷款，贷款年限30年、执行最新3.1%的利率、选择等额本息还款方式，则单月月供减少32.76元，累计利息减少1.18万元。

此前于9月中旬，保山市还曾宣布职工购买第二套改善型普通自住住房的公积金贷款首付比例由30%降至20%。

再如广东省管辖的东莞市，该市首套住房最高贷款限额90万元、最长贷款年限30年，按照等额本息还款方式来计算，在最新3.1%的利率下，购房者月供将减少74云、累计利息减少2.7万元。

按照相关规定，凡是缴存公积金的职工均可在购房时按规定申请个人住房公积金贷款。而公积金作为买卖房屋专门设立的专项贷款资金，也是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。

今年以来，公积金政策的优化调整已成为各地支持房地产市场的重要手段之一。此前各地的相关政策主要围绕公积金买房首付比例下降，贷款额度上调以及直系亲属间可使用等层面发力。

市场分析普遍认为，本次首套房公积金贷款利率的直接下调，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持。

有城市首套房商贷利率最低可至3.7%

事实上，“930地产新政”最先放宽的并不是公积金贷款利率，而是商业银行贷款利率。两者的差别在于，公积金贷款的利率基本上全国统一，商贷利率在各地则存在较大的差异。

机构人士指出，“一般来说，公积金贷款利率常常跟随商贷利率之后同步调整，两者保持相对稳定的利差。”

此前央行、银保监会在9月29日的通知中宣布，将阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

具体来看：今年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

搜狐财经在《楼市再现利好：23城或直接受益，首套房贷利率有望降至4.1%以下》一文中已梳理过，在纳入统计局调查的70个大中城市中，至少有23个城市满足前述条件，其中二线城市占了8个。

对比来看，商贷利率放宽下限、公积金利率下调都是针对首套房的刚性需求；不同点在于，前者力度较大但限制也较多，后者主要跟随商贷利率被动调整效果或有限。

最新的情况是，在市场评估的23个城市以外有部分城市也加入了调整首套房商贷利率下限的行列中。

广东多地率先响应，其中清远市在10月1日发文，将阶段性地调整首套房利率下限，由现行的“LPR-20BP”调整为“LPR-60BP”。即按照发文前5年期LPR4.3%计算，调整后清远市的首套房贷利率可低至3.7%。

此后，包括广东的江门、云浮、湛江等地也调整利率下限。有的城市利率下限的基点为-40个基点，有的城市为-60个基点，但多数城市调整后的利率多为3.95%。

对于购房者来说，这有什么区别呢？以贷款100万元、商贷30年为例，若按照“930地产新政”前全国近86城的主流利率4.1%来计算，以等额本息为还款方式的话，每月月供为4831.98元，利息总额为73.95万元。

若以清远市最低可至3.7%的利率来计算的话，则月供为4602.83元，利息总额为65.7万元。即贷款百万元单月还款减少229.15元，累计利息可减少8.25万元。

就目前的趋势来看，商贷利率告别“4时代” 基本已无悬念。不过，本轮新政中针对满足条件的城市首套房商贷利率下限调整，给出的限定时间是在今年年底前。

换言之，在今年四季度买房，购房者享受到低于4%的优惠房贷利率可能性极大。至于此后是否还会维持低利率水平？这便需监测后续的相关政策。

或因此，市场观点普遍认为，四季度对于刚需购房者来说或是一个买房的窗口期。多位置业顾问在交流中也向搜狐财经指出，“刚需购房者还是要尽量抓住机会，把实实在在的优惠抓在手里才是真。”

而就刚刚过去的十一国庆假期的数据来看，楼市的整体成交仍较为平淡。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，15个重点监测城市新建商品住宅成交4474套，较去年国庆假期下降47.1%；相比今年的中秋假期，重点15城新房日均成交639套、下降44.9%。

中指院数据则指出，国庆假期全国20个重点监测城市新建商品住宅成交面积66.93万平方米，较去年国庆假期日均成交面积下降37.7%。

相较于新房市场的低迷，国庆假期二手房市场成交活跃度好于新房市场。贝壳研究院数据显示，全国50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。

同期，50城中近九成城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都等热点城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。

对于楼市的这种表现，在一位就职于深圳某央企房企的业内人士看来，“楼市需求分层比较明显，刚需人群或还存在一定的观望情绪，对买房置业这种大额的支出仍较为谨慎。”

另有多位房企内部人士指出，一般来说网签数据具有一定滞后性，不排除部分城市“十一”楼市出现了一定的恢复。因此，国庆假期的楼市数据并不能说明市场的全貌，仍需观察后续市场的走向。

（特别说明：本文不构成任何投资建议，文中所有观点仅代表笔者立场，不具有任何指导和买卖意见。投资有风险，决策请谨慎）

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