楼市“金九”开局失色：中秋假期成交整体低迷，房企称“降价带不来成交量”_市场_新房_城市

原标题：楼市“金九”开局失色：中秋假期成交整体低迷，房企称“降价带不来成交量”

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出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

继3月楼市“小阳春”缺席之后，楼市传统意义的“金九银十”似乎也将黯然失色了。至少，就目前可见的“金九”开局表现来说，仍在延续低温态势。

刚刚结束的中秋假期（9月10日-9月12日），是楼市“金九银十”中的首个法定节假日。来自第三方地产研究机构中指研究院的数据显示，上述期间，其重点监测的34个城市新建商品住宅成交面积较去年中秋假期（2022年9月19日-9月21日）下降了31.6%。

同为第三方机构的诸葛找房数据研究中心也给出了数据，今年中秋期间，其重点监测的14个城市新房成交3477套，同比下降5.34%；与此前的端午假期成交相比，也下降了8.23%。

新房市场身处的尴尬局面再次凸显，一边是宏观调控的边际宽松，各地“稳楼市”的政策也仍在持续，力度也越来越大；另一边是重点城市的市场量价数据，仍未有明显反弹。

相比新房市场，二手房市场的表现似乎要好一些。诸葛找房数据研究中心披露，今年中秋期间，其重点监测的6城二手住宅成交490套，同比上涨了19.5%。

在业内人士看来，种种迹象都说明，楼市仍处在缓慢的复苏过程中；在复苏进程中，分化也日益加剧，在本轮下行周期中，二手房或将先于新房市场复苏；一二线城市修复速度将好于三四线城市。

而“金九银十”作为房企常规的重要营销时节，房企内部人士的感受确是，“降价带不来成交量。”数据表现则更为直观，此前的20220年和2021年，楼市“金九”已连续两年表现下滑。

“金九”开局：已有部分城市新房成交回升

若就前述整体数据而言，今年中秋假期楼市的整体表现确实未能给“金九银十”开个好头。

中指研究院的数据指出，全国多个城市新房成交规模较去年中秋假期降幅仍较大，如二线城市长沙市、西宁市、南京市等地的降幅均在七成以上。

以武汉市为例，该城市在中秋假期新建商品住宅合计成交409套，即日均成交136套，但仍较去年中秋假期下滑了30%。

中指研究院认为，虽然中秋假期泛房企加大了营销折扣力度，但这期间武汉除少数性价比较高的项目脱颖而出外，市场的整体热度依旧不高，观望情绪依然浓厚。

即使是作为一线城市的北京市，中秋假期商品住宅成交也仅有1.91万平方米，仍同比下降了36.5%。

中指研究院指出，北京市在中秋节前后楼市促销力度加大，多项目推出中秋特价房源，优惠金额普遍在10万-30万元。仅个别新开盘项目去化相对较好，开盘当天去化超60%。从项目案场来访、认购等方面来看，整体楼市延续恢复趋势。

不过，也有部分城市新房市场显露“暖意”。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，佛山市、深圳市及上海市三地中秋假期新房成交规模涨势明显。

其中，佛山市新房成交841套，较去年中秋假期上涨68.2%；深圳市、上海市受政策环境优化、疫情得到有效控制等因素影响，市场活跃度也略有好转，新房成交量分别同比上涨27.5%、6%。

不同于新房市场的整体平淡，二手房市场在中秋假期的成交表现似乎要优一些。诸葛找房数据研究中心重点监测的6个城市，中秋期间二手住宅成交490套，同比上涨19.5%。

多家机构表达了类似的观点，虽然中秋市场表现整体平淡，但部分热点城市的活跃度已略有好转，传递出市场缓慢恢复的信号。

楼市“退潮”后：分化加剧，博弈继续

在与搜狐财经的交流中，多位中介人士的感受则是，这个中秋假期和正常的周末无明显区别。

“把周末延长了一天，就能指望成交量有多明显的反弹吗？”晓阳就职于某房产代理平台，他的感受是，“和去年中秋对比，今年‘冷’了一些。去年这个时候，我每天至少带看七八组客户，今年也就一天两三组。”

晓阳负责的新房房源主要集中在广州天河区，作为广州的金融中心，天河区的经济发展相对靠前，楼市热度也相对较高；天河区的供货量也很足，仅安居客平台上显示的在售楼盘就多达27个。

因就职于渠道方，晓阳这类的房产中介相较于单一售楼处的置业顾问，所要接触到的项目和置业者也会更多一些。

他将置业者分为两大类：一类是还处于前期了解阶段的人，会参考多家开发商的不同项目去进行筛选和考察，刚需的话，最终选择也要花1-2个月的时间；另一类便是已不需要平台推荐，已有部分心仪的项目，在实地走访后，快的一两周就能决定的客户。

“周末和假期，我们都会尽量去争取客户的时间来实地看房。当然，这种带看相比市场好的时候肯定是少了。”不过他个人的预计是，就9月来看，整体的情况或比7、8月份要强一些，“同比大概率还是降的，主要还是看环比有无修复。”

在房产中介圈从业多年的李谨，也基本认同晓阳的判断；但她也提醒到，在看到楼市整体仍低温运行之余，还要看到来自项目与项目之间、板块与板块之间、城市与城市之间的分化，关注“不变”中的“变化”。

“像广州、南京、杭州，乃至成都等热门城市，活跃度提升的同时，在持续修复中内部的分化已加剧，主城区需求坚挺，远郊区域去化相对困难。”她指出，就不同经济量级来看，像南京、长春及多数的三四线城市，乃至更下沉的市场，短期内仍将继续承压。”

在她看来，尤其一些面临去库存压力的下沉市场，即使有“限跌令”的存在，也需警惕部分城市利用“金九银十”的噱头，变相打“价格战”。

丹妮也是一名房产中介，在她看来，问题远没有这么复杂，新房市场也好，二手房市场也罢，对处于需求端的刚需置业者而言，归根结底，都可总结为一个问题：要不要此时买？

“房地产的调整持续近一年多，对于大多数的刚需置业者来讲，为了避免‘踩雷’，基本不会再去碰那些‘暴雷’房企、‘债务’房企的期房了，财务状况、经营状况良好的央国企房企和部分民营房企一定是首选。。”她表示。

在她看来，刚需置业者选择二手房就更简单了，“即买即得”，风险大大降低。那么，置业者在纠结什么呢？她的总结是：现在买？还是再等等？

据美联物业全国研究中心不完全统计，仅今年前8月，就已有超过31个省份、140个城市出台了超260次“稳楼市”调控政策，已达近年来楼市调控数量高峰。

多地持续调整及深化楼市政策，保障住房刚性需求，合理支持改善型需求，这对于置业者而言绝对是利好。而房地产作为典型的“政策市”，政策每一次的调控都会对楼市产生深远的影响。

“不排除这种时候，购房者就会评估和斟酌了，是不是再等等？万一政策会更好呢？再看看，房企能给的优惠会更多呢？”她指出了楼市当前这样一种博弈的现象，一边是各地“鼓励买房，一边是购房者“捂住荷包”、观望情绪浓厚。

供应端的房企：“没有特别的销售计划”

潮水退去，楼市疯狂的年代已远去。“金九银十”实际是一个时间概念，用来描述传统楼市在九月和十月销售火热，优于平常淡季。

发展至今，“金九银十”也成为房地产界的营销重头戏。过往在这期间，房企普遍会加大宣传和营销，积极供货加快推盘，甚至放出一些折扣和优惠。

只是今年以来，楼市整体下行，在9月还未到来之际，地产圈就出现了“2022没有‘金九银十’”、“‘金九银十’还会来吗？”等类似的讨论，市场对“金九银十”的期待似乎少了许多。

除了聚焦需求端的置业者之外，在谈及楼市时自然无法避开来自供给端的开发商。“稳地产”的一系列政策中，自然少不了针对房企的部分。

近来，一些地方以“保交楼”为抓手，推出系列配套政策，以激活遇到困境的房地产项目；一些“租购并举”的政策，也旨在解决房企库存去化的问题；用足用好政策工具箱，也在为促进行业平稳健康发展助力。

搜狐财经针对“金九”期间的推盘、供货、营销等相关措施与多家房企交流，不少房企都表示，今年“金九”还是正常销售，没有特别的销售计划。

也有房企指出，针对头部项目、网红项目，当然会加大宣传与营销，并辅以渠道发力，吸引更多的成交。

针对“是否会通过降价等方式促销”等问题，房企也坦言，不排除有区域公司会有特定的尾盘项目或少量项目要去化，可能会针对性地给出一些优惠措施。

“就目前上报到总部的项目来看，主要是少量的在三四线市场的一些开盘超2年的住宅产品，还有一些普遍去化就比较难的商办项目。”一家位列TOP10的央企开发商品牌总监向搜狐财经表示，“不过，我们在2021年以后的整体策略就是整体投资回‘一二线去’，三四线这类的项目占比已越来越少了。”

“具体项目的营销情况差异就很大了，比如购房送物业费、买房送上门美居服务等。直接从购房款上扣除不现实，有备案价的要求，我们作为企业也要‘保本’嘛。”一位总部位于深圳的民营上市房企营销总则如此表示。

今年以来，确实有不少开发商因花式促销多次出圈，“农产品换房”、“拼团买房”、“首付返现”等各式各样的卖房手段在地产圈屡见不鲜。就近期而言，一些房企推出的中秋特价房源，也存在“变相降价”的嫌疑。

不过，不少房企内部人士都向搜狐财经指出，就目前的情况来看，“降价也不一定能带来成交量。”

确实，过去很长时间里，“以价换量”甚至成为房企的一种生存手段。那如今的情况则是，价格已不再是影响置业者购房的单一因素。而无底线的降价促销，甚至是“大甩卖”，对房企自身的品牌来讲无疑也是一种伤害。

时间已过半，楼市“金九”最终将交出一份怎样的“成绩单”？仍需观察。而从数据的呈现来看，从2020年开始，传统“金九”的风光就早已不再。

克而瑞研究数据显示，2020年9月，百城成交面积降至4859万平方米，环比下降2%，同比涨幅收窄至7%。之后的2021年9月，百城成交持续下滑至3378万平方米，环比下降7％，同比跌幅扩至30%

（应受访者要求，晓阳、李谨、丹妮皆为化名；免责声明：本文不构成任何投资建议，投资有风险，决策请谨慎）返回搜狐，查看更多

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