如何研判深圳房地产的基本形势？（深圳房地产模式）

宋 丁

开春以来，全国整体经济形势快速拉升，积极姿态非常明显。深圳经济同样呈现良好的启动局面，如果不出意外，预计今年的经济会有相当不错的走势和结果。在这种背景下，深圳房地产能否借势一扫近两年来的相对低迷，由稳步回暖走向正常？未来大的趋势又会如何？我今天想就这些问题从四个方面展开做一点分析。

一、当前深圳楼市的整体走势及供需动向

1、在经历了最近两年疫情干扰、政策调控及整体经济低潮波动的影响而呈现的低迷格局后，深圳楼市在春节后开始出现节奏感突出的回暖迹象，主要表现是，长期偏冷的楼市氛围整体开始趋向活跃，一二手房市场的客户看房量及成交量均有放大；一些新房楼盘营销活动再次启动，部分二手房业主开始撤盘或反价，部分房产中介机构开始重新招聘工作人员，充实网点，以应对近期快速增加的看房买房客户。

2、二手房成交量上升明显。2022年深圳二手住宅成交约2.17万套，远低于北上广的14.24万套、14.67万套和8.27万套，月均成交仅1808套，创下2007年以来16年的新低，同比2021年下滑46.68%。但春节后成交量突发性增长，第一周的1月30日-2月5日成交560套，环比增长率为214.6%，第二周的2月6日-2月12日，深圳的二手房成交784套，环比增长率为40.0%。

3、在“保交楼”推动下，节后新房市场的活跃度开始提升，楼盘营销活动增加，但基本表现是冷暖相间，一些热点楼盘取消折扣甚至提价，而部分成交不畅的楼盘则加大折扣等促销活动。有楼盘开盘当天去化率达到将近40%的较好记录。

4、从宅地和住房供应情况看，深圳在连续三年大幅增加宅地供应的基础上，今年继续保持足量宅地供应，计划供应居住用地3.3平方公里，新开工住房面积1300万平方米，完成保障性住房投资400亿元以上，建设筹集保障性住房18.5万套（间），供应分配6.5万套（间）。其中，加大保障性租赁住房建设力度，新开工建设60个项目，建设筹集16万套（间）。完成100个老旧小区改造。

5、目前深圳有300多个在售新盘，2月份以后还将新增几十个，整体房源充足。去年11月，深圳二手房挂牌量突破10万套，预计随着楼市回暖和反价增加，撤盘现象也将有所增加，但据深房中协统计，春节后二手房有效在售房源仍保持在36595套的宽松水平。

6、房价方面，在近两年的楼市低迷通道里，深圳一二手房价都出现较大波动，部分偏差地段或老旧类小区的部分房源房价出现20%、30%、40%的跌幅，个别房源价格甚至腰斩。但从整体看，近期均价仍然维持偏高价位，一手房价大约在6.1万以上，二手房价则在7万以上，反映了深圳房价具有较强的抗跌性。

7、在今年疫情形势大幅好转、国家经济强力复兴的大背景下，预计深圳房地产及楼市回暖向上的态势将会持续，一二手房成交量均会有比较明显的放大，房价将相应有所上升，但市场和政策两方面都会对房价保持适度敏感，一旦上升过快，管控力度可能会跟进加强，力求保持深圳房地产和楼市的整体平稳运行。

二、深圳房地产政策动向

1、鉴于深圳房地产和楼市具有比较强的投资投机属性，政府对楼市的管控力度历来比较强。近年来，出台过很多调控政策，尤其以2020年7月15日推出的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（俗称“715新政”）和2021年2月8日推出的《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（简称“二手房参考价政策”）为重点，自推出以来，对深圳楼市产生了深远、重大的影响，至今这两大政策并没有实质性调整或改变，因此对楼市的直接影响仍然明显。

2、自2021年10月以来，全国范围内，国家层面、地方数百个城市对房地产和楼市的各类刺激性、鼓励性政策投放高达1000多个，包括一二线城市都有不同的宽松政策投放，但深圳政策面的放松动向仍然微弱，相关松绑政策非常少。近期的关联政策有两个，一个是二手房“带押过户”，另一个是“积分入户”，但属于边缘类政策，而直接性、关键性的政策，例如入户三年才能买房、二手房参考价、认房又认贷、限售5年等，目前政策仍未松动，我的判断，部分政策做适度调整的可能性不能说不存在，但年内大面积松动的可能性很小。

3、对深圳楼市影响甚大的二手房参考价政策已经连续两年没有进行调整。2022年3月网上曾传说政府将上调3-5%的参考价，后证明消息不实。近期网上又传政府部门针对相关问题有官方回复，表示“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。”二手房市场还对此出现一些积极成交的动向。但我判断这次的消息仍然难以核实落地。

4、在今年1月29日召开的深圳市高质量发展大会上，深圳市住建局负责人表示，将全力发力房地产业和建筑业的两大产业，为全市经济高质量增长做出巨大贡献。对此政策面的积极表述，市场上有人对此解读为政策将刺激楼市上扬，房价将反弹。我认为这种解读是片面的。我的判断是，政府表态让房地产做出巨大贡献，主要体现在大量增加宅地供应，大量安排保障性住房筹集建设，积极支持房企努力完成“保交楼”任务，鼓励银行与贷款房企和市民之间通过多种策略积极化解债务风险，确保不让房地产负面问题拖累全市经济增长大局，更有利有效推进城市更新和土地整备工作，为深圳房地产良性发展做好基础工作，等等。而涉及楼市的相关政策基本上不会出现较大放松性改变，维持现有政策的稳定性和连续性是大概率，但根据形势需要，对部分具体政策做出一定的调整或修正，这种可能性是存在的，但任何政策调整的大前提是，保持房地产和楼市的稳定运行，不能想当然地认为，经济形势在明显活跃起来，楼市政策也一定会大尺度放松，因为，现在是因城施策，深圳的特殊性决定了这种动向的可能性比较低。

三、深圳房地产的主要特征

1、观察深圳房地产，不能直接以全国房地产格局类比，甚至与北上广都不能直接比，因为深圳房地产具有显著的差异化特征，这导致深圳房地产和楼市的运行和走向常常与其他城市存在很大不同。

2、深圳是全国乃至全球目前最大的移民城市，全市1800万常住人口，其中户籍仅550万，其他1250万都是居住证人口，此外，还有几百万流动人口，这决定了深圳的住房需求在有效人口基数方面具有非常大的波动性和不确定性。

3、深圳大约1100万套住房中，红本商品住房大约仅200万套，其他为保障性住房、公寓、园区宿舍、城中村农民房、违建房等，1800万常住人口中，真正拥有自有红本商品住房的人口大约为500多万人，占比为30%左右，远远低于国内所有一二线城市。这意味着深圳的刚需住房潜力非常大，这与全国大多数城市较高住房拥有率背景下可能出现的住房过剩和去化困难形成明显差异。

4、深圳改革开放40多年来，建成的住宅物业总面积将近9亿多平方米，其中违建房占比高达将近一半，是全国违建房面积最大的城市。这意味着，深圳的旧改和城市更新的任务非常艰巨，拆迁、整顿的压力巨大，补偿赔偿费以及相应的旧改成本居高不下，助推房价高企。

5、深圳是四大一线城市中土地面积最小的城市，仅为上海的1/3、广州的近1/4，北京的1/8，但深圳人口数量接近北上广。近年来，深圳城市容积率不断提升，住宅楼的层高已经由普高32层提升到部分45层，又再向最高60-70层推进，居住舒适度在不断下降。

6、深圳是内地仅次于北京、上海的全国第三大金融中心城市，目前本外币存款总额高达12万亿多，且仍在以较快速度增长。深圳不断增长的货币存量中，有相当比例通过信贷等渠道直接间接流入房地产和楼市，成为支撑楼市的基础性金融杠杆。深圳的房贷杠杆率在全国是最高的，购房贷款占比高达98%以上，而家庭住房支出占比平均高达70%以上。

7、深圳房价高，有一定的泡沫成分，但主要还是经济实力的支撑。深圳经济在2022年取得了3.3%的GDP增幅，远高于广州的1%、北京的0.7%和上海的-0.2%，人均GDP3万美元。但深圳居民的收入水平差距偏大，普通市民收入偏低，导致房价收入比偏大，房价上升快，会直接降低多数人的买房能力。以上所述的深圳经济的特殊性决定了：在经济整体形势相对稳定、健康、良性发展的背景下，楼市管控政策出现大尺度放松的机率不大。

四、深圳房地产基本形势及大趋势

1、针对深圳住房长期失衡的基本形势，深圳市近年来已经显著加大了宅地供应，全力纠偏“人地错配”格局，预计未来十年都将是住房供应的“大年”，深圳房地产和楼市基于市场现实，将长期保持稳健活跃的增长态势。

2、由于深圳无房人口基数较大，资金量充裕，楼市活跃度容易激活，炒房现象出现的机率偏高，因此管控政策的刚性存在和大面积存在将是一种常态。政策的改变可能随着市场的变化而自动变化，例如，二手房参考价政策，在推进两年时间里，东部、中部以及西部局部地区的不少楼盘，其挂牌价和实际成交价已经和参考价并轨，甚至低于参考价，这意味着二手房参考价在这些片区事实上已经自动失去指导性，或者说政策的执行事实上已经自动消失了，这客观反映了政策的初衷；而那些一二手房价仍然倒挂的片区，这项政策大概率将继续有效执行。很难想象政策面会对这些重点片区推出政策放松的举措。

3、深圳自2018年推出二次房改方案后，房地产发展的基本逻辑已经发生重大改变，政府保障性住房占比大幅提升，达到60%，近期又导入全国性的共有产权住房制度，未来深圳保障性住房将由封闭性运营的共有产权住房体系和公共类租赁住房体系形成，未来深圳的住房将形成保障性住房为主、商品住房为辅的基本格局，其目标是多主体供给、多渠道保障全体市民安居乐居。

4、尽管未来深圳房地产发展和住房供应空间仍然很大，但是，深圳经济的主导战略已经确立为科创立市、文化立市，未来科技创新制造业以及相应的高端服务业将成为城市经济的领军性、先锋性支柱产业，而房地产将蜕变为城市经济的民生性、基础性支柱产业，土地财政在政府财政收入中的占比保持在20%以下甚至更低，为全国一二线城市中最低，更多的财政收入将持续依赖产业经济，而不是土地财政，这将在深圳经济发展中为房地产确立更加合理的、健康的产业地位。

5、深圳在积极应对可能在不久落地的房地产税试点工作。从某种意义上说，已经“空转”了十多年的房地产税，到了今天，完全可以也应该尽快落地了，真正落地后，才会有效化解市场上广泛存在的误解和疑虑，这应该成为国家政策投放的基础考量。如果国家选择在深圳试点，深圳就大大方方推进，因为这不仅体现了国家对深圳的信任和深圳的责任，而且对全国的税制改革以及房地产的稳定健康发展都是一次积极正面的探路历程。

6、中国经济正面临重大的转型升级，与之相应，中国房地产也面临重大改革。深圳房地产正在按照国家战略布局，积极探索新的发展模式，包括：坚持房住不炒方针、高质量发展、保障性住房为主商品住房为辅、多主体供给、多渠道保障、租购并举、依托产业发展、深度发掘存量市场、合理管理和提升物业资产价值，等等。相信深圳房地产将在全国继续扮演先锋角色，为全国房地产的健康稳定发展做出有益的贡献。