2022年，成都以29.4万套（新房+二手房）3272.89万方的全年成交量稳居全国TOP1；2022年1月至今已实现环比均价的“13连涨”，截止2月19日，成都住宅的一二手成交量已接近400万方，突破3.6万套，与去年同期相比，不论是套数还是面积上都基本持平。

抗过了2022年的楼市寒冬的成都，在2023年全国36城房价上扬的契机之下，已经在成交量上领跑全国。

但是，市场这样的突然回暖，让地产人都深感迷茫和恐慌：到底是市场反弹下的昙花一现，还是市场反转下的启动上冲？

为此，四川知道将从宏观、中观和微观三个层面进行深度剖析，让这次行情背景更加的清晰，让我们看清这次的回暖的本质。

#01微观层面

案场数据：

三大机构监控成都194个项目

春节三周来访占比逐周攀升！

此次四川知道首次联合正合地产、四川中原地产、吉信行方圆这三家成都代理公司，共同对春节期间大成都范围内近200个在售项目的来访及成交数据进行了监控，从1月23日（大年初二）至2月12日（正月二十二）三周时间里，共监控了194个在售代理项目，样本比例占范成都626个在售楼盘的31%左右。

其中，172个项目分布在成都的主城区和近郊，22个项目位于简阳、眉山、仁寿。

据整理统计，春节期间，这194个项目接待了44629组来访客户，累计成交了2940套新房。

从成交的数据来看：崇州、金牛、龙泉、温江的每个项目平均都卖掉了20套以上的房子。

从来访数据来看：金牛、龙泉、武侯、温江、青羊这五个区的项目平均来访量都超过了300组。

以项目数量+来访总量居首位的天府新区为例，春节当周（1月23日-1月29日），24个项目总来访人数747人，春节后第一周，来访量猛增至1565人次，春节第二周，这一数字达到1787！三周来访占比分别为18%、38%、44%。

与此同时，主城五区中的成华区、锦江区、武侯区，二圈层中的双流区、温江区、郫都区，来访占比也均呈现三周逐周递增趋势。

春节及节后楼市来访持续攀升，上周（2月13-19日）来访量呈现进一步爆发的态势，温江一项目日来访量甚至超过了200组，购房者的热情已经重新被点燃。

备案数据：

春节至今共劲销20359套

单日销量达其他城市一周水平！

从成都住建局数据可以看到市场成交放量极为明显，春节（1月23日起算）至2月19日，成都一二手房共成交20359套，其中新房共成交7282套，二手房共成交13077套。

2月6日以后，新房基本保持日均约500套的态势走量，二手房日平均走量更是基本保持在800-1000套范围。

2月13日更是创下一二手房单日走量巅峰，达1541套，这几乎等于其他城市一周的成交量。其中，二手房单日销量突破1000套，来到了1052套的水平。

如果再把时间延展至上周，我们能看到，2月13日-2月19日，一二手房成交总量为7564套，单周销量就超过前三周一半的量。

春节至今的四周时间（1月23日-2月17日），同为新一线城市代表：

杭州一二手房共成交7899套；

南京一二手房共成交8364套；

成都这一数据为19975套。超出上述两个城市两倍有余！且新房、二手房备案数据走势逐周大幅攀升！

以上是从微观数据的层面来看市场的回暖，客户的看房热情已经被激活，尤其是二手房来访和成交量远远超过了一手房的量。

我们分析，出现这种现象的原因有几个方面：

原因一：大部分的刚需客户通过主城区的二手房来解决置业问题，主城区的二手房具有面积、价格、现房、配套及区位上的优势；

95㎡以下的刚需基本在二手房市场消化，而一手房市场的套均面积都在132㎡以上，而且还有逐步变大的趋势。

原因二：部分改善置业的客户通过二手房的置换，为一手改善筹集资金及腾挪资格；

二手房的成交活跃必然会带动一手房的上扬，这是市场此刻正在发生的积极变化。

#02中观层面

纵观成都房产市场发展史

共有三次市场反转但背景都不相同

首先我们要明确的是“反弹”和“反转”的概念，反弹是指短期的市场行为（一般不超过三个月），反转是指中长期的市场表现（延续时间长达一年以上）。

所以，如果从市场的数据上看，成都历史上有三次市场反转（如下图所标注）：

第一次市场反转：2009年3月

时代背景：2008年5.12地震后，成都为了救经济和化解灾区购房需求，以灾区的名义第一个申请取消“不允许购买二套房”政策，并获得中央批准，然后在国家四万亿刺激经济发展的情况下，经济和房地产得到快速的恢复和发展。M2全年增速达到28.42%，创历史最高记录。

当2009年3月市场开始回暖，所有的地产人还在讨论这次市场到底是反弹还是反转时，5月的市场爆发让所有人意识到这次是市场的大反转，进而创造出了成都历史上主城区最高的成交量，至今未被打破。

第二次市场反转：2012年3月

时代背景：2009年年底，全面取消购房优惠政策，并开始对部分城市实行调控，房地产市场在2011年下半年开始进入量价齐跌的市场低谷期，而成都市场在压抑了两年的情况下，随着城市人口的增加和全国经济排名的上升，市场开始进入到回升期，主城区量价缓慢上涨，直至2014年下半年全国房地产市场全面进入低谷结束。

第三次市场反转：2015年3月

时代背景：2015年初，因全国房地产市场存量严重过剩，危及到行业的健康发展，也拖累了经济的发展，国家提出“去库存”，相应的调控政策也逐步取消，M2增速从2014年的11.01% 上涨到2015年的13.34%（2015年至2023年1月的最高值）。

主城区的市场又进入到量价齐升的周期中，直至2016年9月底全国开始进行史上最严也是最长周期的房地产调控结束。

我们再来看看本次市场的回暖背景如何：

中国疫情三年管控取得重大胜利并结束，经济建设要快速恢复，M2增速再次冲破12.6%，创下了近几年的新高。

成都新增人口持续快速地正增长，并成为全国第四个人口超2100万的特大城市，每年都有二十几万的新成都人需要置业。

政策层面历经几次微调，已更加趋于合理，首套房银行利息降低至4.1%左右。

全国性的房地产市场也开始回暖，部分热门城市表现如下：

北京：两月卖了去年一年的量

深圳：节后二手房环比增长214.6%

杭州：疫情三年房价涨回来只用了一周

……

连市场最不好的重庆也在上周成交近20万方，创下今年成交记录。

而成都本就是一个市场需求较为旺盛的城市，不论是刚需还是改善，都有庞大的人口基数在支撑，加之近几年成都城市建设和形象的提升，大量外地人更加青睐在成都置业生活。

刚需购房和改善置业的购房者持续入市，势必会带动市场的快速回暖。

所以成都本次能够引领全国市场转向，也是在意料之内。

#03宏观层面

房地产依然是中国的支柱产业

从各个维度上来看房地产还有一定的发展空间

从宏观层面看行业要重点看这几个方面：

土地财政、M2、居民储蓄额、经济发展、房地产本身的周期、人口、政策导向等。

这里要专门说说M2：

数据显示，截止1月末，我国的M2余额达到了惊人的273.81万亿元，同比增长12.6%，创下近6年来新高。

而这个数字也说明了国家正在加快印钞，目前的货币总额比四年前（2019年1月份）要多出91万亿。而中国M2的余额从2000年的13.46万亿，到2022年底的266万亿，增长了整整二十倍!

从上图就可以看出中国房价的真正推手，其实是M2的增长。

房地产行业有句话：短期看市场预期、中期看运行周期，长期看生命周期。

虽然现在的市场已经进入到衰退期，但从最高峰降下来还是需要一段时间。

中国的房地产市场其实还有很长的一段路要走，不论是从经济发展、土地财政需求、城市化率还是人口总数，在短期内还是能够支撑房地产市场平稳过渡到成熟期。

而在政策层面，除了国家已经明确房地产的支柱产业地位和作用之外，我们预估未来的房地产政策导向，依然是较为温和。（如下图）

人口负增长和老龄化问题虽然对现阶段的房地产一直是负面的影响，但从短期内看，适龄购房人口基数依然庞大，90后的置业需求还未消化过半。

纵观全球各国的房地产发展历程，中国的房地产发展其实才在第二阶段（改善阶段）的上半场：

第一阶段：刚需阶段（中国绝大部分城市已基本完成）

第二阶段：改善阶段（中国大部分一二三线城市正在进行中，且仅为上半场）

第三阶段：个性化阶段（预计在未来10-20年后才开始进入）

因本次篇幅有限，其他维度内容就不再一一阐述。

总之，针对本次房地产市场的回暖，四川知道的判断是反转而不是反弹。

市场会在今年全面进入一个新的放量期，虽然价格也会出现温和的上涨，但推动价格上涨的因素并不是供求关系，而是因为双限地的逐步入市。

从2021年开始的土地三供两集中成交情况来看，2023年入市的项目基本上都是双限地，而最高清水限价已达34500元/平米。所以，全年的价格上行，也是源于此。

这里需要提醒大家注意的是：市场的背景、格局和玩法都已发生了深刻的改变，未来将是长期主义者的时代！

至此，各位房地产的从业者和购房者们：大家应该树立起信心，做好充足的准备，去面对即将到来的市场反转！