物流地产商拿地的几个方法（工业用地可做物流吗）

物流地产商拿地能力是制约其发展的关键因素

在今天的钰见专栏的音频栏目中，钰姐针对普洛斯被收购的事件发表了看法。有兴趣可以点击阅读原文收听。

物流地块难以受到政府青睐，主要是以下三方面原因：

❶ 税收贡献小：物流地产对税收贡献主要为租金的营业税，小于同等面积制造业企业缴纳的所得税与增值税等税。

❷ 园区建造周期长：物流园区建设周期较长(3-5年)，在地方政府5年任期制度下，物流园区对于政府来说并没有强大的吸引力。

❸ 就业贡献少：目前主要推广的现代物流园区，机械化程度高，所需人员少，对当地就业拉动小。

因此，在土地出让日渐紧张的核心城市周边拿地的能力，成为了决定物流地产商发展的关键性因素。

物流地产商拿地主要有四种类型。

第一种：以华南城为代表的企业(华南城、五洲国际)，整块拿地后划出物流用地，曲线获得物流地块。华南城通过建设综合商贸中心，按需应该配置伴生的物流仓储用地，根据项目规划15%的总建筑面积应做物流以及仓储用途。在物流仓储用地供应比较紧缺的城市，可以将物流仓储向外租借。

第二种：以万科为代表的大型房地产公司，在战略扩张的同时提出合作意向。万科自有品牌代表了行业内的标杆，对于政府来说，万科的进驻可以提高当地房地产市场的活力。万科作为国内开发商龙头，其拿地能力从物流地产项目的落地进度上也可见一斑。

第三种：以普洛斯为代表，直接与政府进行协商。主要厂商为外资，有新加坡丰树物流、加拿大嘉民集团、意大利维龙物流、盖世理等。但是因为谈判效率不高，目前外资物流地产商有与国内的物流地产商进行合作的趋势。以普洛斯为例，目前在大力进行与国内物流地产商的合作。

第四种：国企背景类，此类代表企业有中储发展、南山控股。此类企业有可能成为国资委在整合区域性物流资源、建设物流系统的窗口，存在国资委将物流项目置入的预期，因此拿地能力超过外资以及普通民资。

补充资料

物流地产时代如潮水席卷而来，万科收购普洛斯之后，其物流地产业务将成为当之无愧的国内龙头。不过，还有哪些不错的物流地产标的?

1、南山控股，有望承接宝湾物流资产

公司是南山集团旗下唯一房地产开发上市平台，2016年7月公司拟换股吸收合并南山集团旗下另一控股上市公司深基地B，从而实现深基地B旗下宝湾物流借道回到A股。2016年10月公司申请终止重组，但是我们认为这远非结束，公司仍为南山集团物流资产注入的唯一标的，原因在于：

1)交易此前并未受到阻碍，已经获得国务院国资委批准以及商务部原则同意批复。

2)南山集团积极推进产业转型升级，提高集团资产运营效率，交易并不会止步于此。

宝湾物流在中国28个经济热点城市拥有并管理着46个现代化的物流园区，分布在环渤海，长江三角洲，珠江三角洲及中西部地区。宝湾物流在全国高端物流仓储设施达到186万平方米，在建仓储设施面积81万平方米，规划中的仓储设施面积达到296万平方米。

如果交易能继续进行，宝湾物流借道回归A股，将摆脱多年在B股融资通道阻碍的困境，并且物流园区获取有望与地产形成协同作用。公司背靠南山集团，有望以“物流地产开发+房地产二级开发”双重业务配套共同拿地，形成协同效应，增长空间向上扩大。

2、东百集团，引入安博高管团队

福建省龙头商业百货上市公司。集团前身为福州东街口百货商店，目前拥有5家综合百货商场和一个星级酒店，经营面积32万平方米。

引入前安博团队进军物流地产行业。2016年1月，公司与平潭睿信投资管理共同出资建立了东百睿信公司(公司：平潭睿信=90：10)，标志着公司正式进军物流地产行业商业运作。平潭睿信总经理王黎民为安博中国高管，拥有超过21年的货运、住宅开发、金融和工业地产的工作经验。集团对平潭睿信设置了70：30的利润分配比例，形成了利益共同体，将极大激励团队的工作热情，保证核心团队的稳定性。

目前东百集团已经落地了6块物流地产项目，占地面积94万平，项目主要分布于制造业核心城市：佛山、肇庆、东莞，及首都圈：北京、天津。

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