万科年报业绩会：郁亮详解2022年业绩企稳回升的五大基础（万科今年业绩增长）

3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。万科董事会主席郁亮对净利润下滑原因做了进一步反思，并提出了2022年业绩实现企稳回升的五个基础。

不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题专门进行回应。对于2021年净利润下滑的原因，郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。业绩会上，他仍然做了进一步反思。他认为过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题。万科过去一直是充分授权、分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有的城市公司和区域，不具备完整能力，拉低了整体表现。业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。2014年，万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多，因为以万科的规模体量，只有一两条赛道，不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远远超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露出来。在反思的最后，郁亮诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。

2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。

企稳回升的两个外部基础

第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。

郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。

企稳回升的三个内部基础

对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。

他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。

第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。

首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。

其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。

同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。

郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。

已取消所有高管层级，全部下沉到前线

向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。

在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。