万科兑现承诺，营收、净利双双企稳回升_经营_服务_业务

原标题：万科兑现承诺，营收、净利双双企稳回升

万科集团8月31日举行2022年中期业绩推介会

淡市之中，龙头房企万科（000002.SZ）却以营收、净利双增长的佳绩，兑现了年初许下的承诺，收获了市场的一片好评之声。

8月30日晚间，万科披露的半年度业绩报告显示，期内，其营业收入为2069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润为122.2亿元，同比增长10.6%。

回溯可知，今年年初，万科董事会主席郁亮在检讨公司2021年的业绩表现时曾表态，“万科2022年的发展只有8个字：止跌企稳，稳中回升，我们有信心完成”。如是看来，万科已用一份营收、净利皆维持两位数增长的中期成绩单，兑现了昔日承诺。

这是一份难得的成绩单。据中银证券研报显示，在疫情反复、“断供潮”一波未平一波又起的2022上半年，房企普遍业绩下滑严重。截至8月24日，80家房企公布了中报或中期业绩预告，其中48%录得亏损，已经公布中报或中期业绩预告的39家民企中，56%出现利润亏损，51%的央企、国企虽然盈利但净利润同比录得负增长。

因此，在分析人士看来，当下，房企现金流安全最为重要，活下来已属不易，万科还能实现营收、净利两大关键指标的企稳回升，经营韧性可见一斑。二级市场对此对此反映强烈，8月31日一早，万科股价高开2.58%，一度涨逾5%。

经营服务业务亮点纷呈

搜狐财经注意到，在万科上述总营收中，有241.1亿元来自经营服务业务的贡献，占比11.66%，营收增速达30.6%，表现突出。

众所周知，万科自2012年提出向城市配套服务商转型的思路以来，一直在积极发展转型化业务。去年6月，为加速推动“开发经营服务并重”的转型发展，万科还专门召开了一场内部转型发展通气会，并为此启动了一系列组织和人事安排。此次万科经营服务业务的快速增长，恰在一定程度上表明，公司十年业务转型已逐步开花结果，进入收获期。

万物云依旧是经营服务业务中贡献最大的一块。2022上半年，万物云实现营收143.5亿元，同比增长38.2%。其中社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

物流业务“万纬物流”亦录得了高达39.1%的同比增长。期内，万纬物流的营业收入为18.6亿元，截止2022年6月底运营管理的自有项目数量为157个，可租赁建筑面积达1164万平方米。

租赁住宅业务的营收也达到了14.8亿元，同比增长12.3%。上半年，泊寓克服疫情带来的不利影响，在深圳、广州、厦门、佛山等7个城市新获取10个项目，房间数9674间。截至目前，泊寓的布局脚步已覆盖了全国33个城市，是全国最大的集中式长租公寓提供商，开业数量在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个城市保持领先。

商业业务方面，上半年实现营业收入40.1亿元，同比增长10.4%，印力集团在沪杭新开业的商场首年NOI率达到6%。此外，印力继续推动轻资产战略落地，截至6月底，已累计输出管理项目35个，管理面积达231.3万平方米。

除此之外，作为城乡建设与生活服务商，万科还在深圳、上海、广州等重要城市，围绕城市基础设施建设、运营及服务、城市更新、EPC代建、物业管理、物流仓储等领域，展开了广泛的合作，企业综合能力得到进一步彰显。

有分析人士指出，万科经营服务业务亮点纷呈。整体看，万科已实现了由传统房地产开发向“开发、经营、服务”并重发展的成功转型。

年内已无待偿境外债

营收、净利企稳回升的同时，万科的财务状况依旧稳健。这也是其成功穿越市场低谷期的底气所在。

2022上半年，万科的“三道红线”持续维持“绿档”，净负债率更是低至35.5%，连续21年低于40%。同时，其经营性现金净流入亦达到了82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金达1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数2.3倍；

分析人士认为，净经营性现金流是一项值得关注的指标。该指标为“正”值，意味着万科在经营活动中的现金流入大于流出，可在不依赖外部融资的情况下，仅依靠自身经营性回款就能有效覆盖运营支出，风险防御能力突出。

事实上，作为行业“优等生”，万科的融资渠道一直十分畅通。据了解，今年1-8月，万科境内累计已完成约194亿元的信用债发行，3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率仅2.90%，处于行业极低水平。

业绩会中，万科集团董事会主席郁亮提到，“万科应对市场波动的行动启动较早，也比较扎实。此外，公司销售回款率一直维持行业较高水平，债务结构、成本等方面也有进一步的优化。因此，尽管上半年市场波动超过预期，万科的经营性现金流依然实现了净流入，比去年同期表现要好”。

万科财务负责人韩慧华亦提到，去年年底到今年上半年，万科一直在做债务提前偿付和再融资的置换工作。今年下半年，万科已无境外债务需要偿付。

对此，中信证券指出，万科危机意识强、杠杆水平低，且具备国资股东背景，信用形象良好，有望在下半年继续保持通畅的融资渠道。此外，据了解，当前国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持了万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。良好的信用评级，亦有助于公司的公开市场融资。

弱环境下，万科接下来的投资策略依然求“稳”。据万科执行副总裁刘肖介绍，“公司的投资策略长期还是坚持‘量入为出、合理仓位’的理念，确保经营的安全性，比追求规模更重要。”

在投资节奏上，刘肖指出，当前万科未结算的资源包括在建的，以及尚未开发的合共有1.37亿平方米，去年结算量大概在3570万平方米，能够满足未来3年以上的发展需求。前7月，万科一共获取了21个项目，总拿地金额452亿元，权益拿地金额约295亿元，拿地金额的约96%都位于一二线城市，且项目无一例外都符合公司的投资标准。

可以预见，随着房屋销售、交付后可结转收入的增加，万科的现金流也将更为充裕，财务安全垫将进一步增厚。

多措并举夯实“交付力”

一面维持财务稳健，另一面，万科也在多措并举夯实“交付力”，积极履行保刚兑、保交付的企业责任。

财报显示，上半年，万科共实现超11.5万套住宅的平稳交付，35%交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。由于所交付的项目产品和服务皆较为优质，万科的整体交付质量满意度亦达到了98.5%，居于行业领先地位。

为了确保项目高质量交付，万科的管理层纷纷走到一线，亲自督导“交付”。业绩会中，郁亮指出，“自己近两个月走访了35个城市，看了100多个项目，其中主要任务就是去督战，看看交付情况如何。请客户放心，万科不仅会保证交付，还会保证交付质量”。

郁亮表示，通过深入走访及调研，万科发现，只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。

如是说，万科也在如是做。郁亮介绍，万科早在2005年时就启动了万科家书服务，定期向客户发放“家书”，报告项目进度。2021年开始，万科把工地开放工作升级为“与业主共建家园”，请客户参与到项目建设中，看进展、改问题。只要满足进场条件，所有客户都可以报名预约，70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年，万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35%的项目在交付的同时，将房产证交到业主手里，该比例今后还会继续提高。

上半年，万科加强产品线建设，拉通产品标准，对全国56个重点项目进行产品力专项提升工作。同时，为方便客户及时了解项目的质量管控和工程进度，万科通过邀请客户参与建造质量查验、面对面交流会等方式，与业主共建家园，参与客户超过3.5万人次。

谈及未来市场走势，郁亮直言看好。他认为，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10亿-11亿平方米。同时，按照当前新开工降幅，新建住宅也尚未达到自然更新所需要的水平。并且，以上预测还没有考虑居民居住水平的改善、人口聚集等因素，因此，房地产市场还有很大的空间。

“目前住房的刚性需求仍然很强，房地产依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新”，郁亮称。“市场已经筑底，未来将企稳回升”。

随着市场逐步修复，万科的业绩也将进一步向好。万科集团总裁、首席执行官祝九胜指出，下半年，万科的销售情况会比上半年更好，主要原因有二：其一，万科相信市场触底以后会逐渐回升，这是大势所趋；其二，这与万科自身的经营安排有关。目前，万科已开展了销售专项行动，包括提升佣金结算的速度，调整销售激励的政策，提升自身的销售力量，进行销售能力的短期培训等。这些举措将正向作用于公司的销售增长。

事实上，从业绩表现来看，万科目前已经出现了企稳回升的信号。财报显示，该公司第二季度的毛利率为21.16%，较第一季度提升了2.29个百分点；归母净利润亦达到了107.94亿元，同比增长10.65%，扭转了去年第二季度至第四季度的下滑趋势。返回搜狐，查看更多

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