狐说商道｜旭辉瓴寓:手握超8万间房、盈利能力待考,“轻重并举”探索资管模式租赁社区产品

原标题：狐说商道｜旭辉瓴寓:手握超8万间房、盈利能力待考,“轻重并举”探索资管模式

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此为《狐说商道》针对“长租公寓行业及公寓运营商”的系列报道，本篇稿件继续聚焦“房企系”集中式长租公寓品牌——旭辉控股集团(HK:00884)旗下的“旭辉瓴寓”。

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

在一众“房企系”的长租公寓品牌中，瓴寓的品牌特色十分鲜明。一方面，它和多数玩家一样，也强调要通过精细化的运营、优质的产品和服务来打造产品力及竞争力。另一方面，领寓对自己的定位并不止步于“运营商”，而是要成为“租赁资管专家”。

由此，瓴寓的发展路径是去探索一种属于长租公寓的租赁资管生长模式，通过金融资本运作、公寓项目运营、存量物业收购等方式，在实现品牌溢价、租金溢价、为租户提供优质服务和产品的同时，也能帮助投资人实现资产价值的最大化。

在这样的业务逻辑之下，瓴寓在2019年就明确提出了“轻重结合，双轮驱动”的战略，聚焦自身委托管理能力、资产管理能力的打磨；目前，瓴寓的产品体系也不断完善，推出了能满足不同阶段租住需求的三大产品线。

旭辉控股最新一期财报数据显示，截至今年6月末，瓴寓已拓展房源达8.2万间，累计开业数达3.2万间；在克而瑞租售10月中发布的《中国住房租赁企业Q3开业规模榜》中，瓴寓的排名也仅次于万科泊寓、龙湖冠寓。

而瓴寓作为旭辉控股“同心圆”战略中的一环、“房地产+”创新业务板块中的重要组成部分，已于今年8月开始推动A轮融资。旭辉控股就曾表示，瓴寓的商业模式和发展前景得到资本者的认可，未来有望成为“旭辉系”旗下的第三家上市公司。

不过，与泊寓等长租品牌不同，瓴寓的营收、利润等核心业绩数据还未有披露。在商业模式和房源规模之外，瓴寓的盈利能力如何？仍有待市场考证。

产品剖析：青睐综合型租赁社区

旭辉控股发布的2021年年报和2022年中报数据显示，瓴寓2021年新增签约房间数达到了“2万+”；两个报告期内，稳定期项目的平均出租率均在96%的较高水平。

截至最新的今年6月末，瓴寓的已拓房源为8.2万间，已开业房间数超3.2万间。克而瑞租售10月发布的《中国住房租赁企业Q3开业规模榜》和《Q3管理规模榜》中，瓴寓的排名均仅次于泊寓和冠寓，位列开发类长租品牌TOP3。

产品力是长租公寓作为重要的竞争要素，今年来，随着各项租赁利好政策的推出，租赁市场上比较火热的产品是两种，即租赁社区和保障性租赁住房。

相对来说，瓴寓更青睐的是前者。据观点研究院数据，目前瓴寓的已拓展房源中，属于租赁社区产品线运营及自持的项目达31个，主要分布在长三角地区经济量级较高的一二线城市。

租赁社区的规模一般很大，集住宿产品、商业配套、生活配套于一体，这很考验运营方的项目规划、产品定位及设计运营能力，本质上也仍属于重资产的项目。因此，除具备天然资金优势的“国家队”和“房企系”企业外，其它企业仍很难涉足。

瓴寓在2019年提出“轻重结合，双轮驱动”战略时，在产品端也明确了自身要打造综合租赁社区的方向。按照瓴寓的规划，公司业务布局重点将不再以单一的、简单地对某一栋楼做集中式租赁为主，而是要做具有社区属性的大型租赁社区业务。

之后，瓴寓对自己1.0产品进行分析调整，于2020年初推出了2.0产品，包括柚米寓2.0公区、房间以及租赁大社区家庭房等细分产品线。

上海浦江华侨城柚米社区，图片来源：瓴寓官网

同年9月，上海浦江华侨城柚米社区正式开业，成为瓴寓首个成功落地的综合型租赁社区产品，前述的2.0产品也在柚米社区成功落地。

官方数据显示，柚米社区的项目占地总面积超6.3万方，总房源1869套，出租率稳定保持在98%以上，平均租金为3380元/月，涵盖了公寓、商办和独立办公楼三种业态。

《狐说商道》盘点后发现，近两年瓴寓新开业的项目中，如扬州生态科技新城柚米社区、“海智湾·江北”国际人才街区等项目也多为租赁社区产品。

2021年10月，扬州生态科技新城柚米社区正式启动供应。该项目还是瓴寓联合扬州生态科技新城政府筹建运营的扬州首个人才公寓项目，可为周边园区提供房源683套。

当年12月，瓴寓管理运营的“海智湾·江北”国际人才街区也启动供应，共有648套租赁式公寓投入市场，这是瓴寓在南京落地的第一个综合性租赁社区项目。

同期，张江纳仕国际社区也启动供应。这是上海首个R4租赁住房项目，由上海张江集团和瓴寓共同打造，可提供993套房源。

瓴寓官网数据显示，目前公司共设置了三条产品线，分别为“柚米寓”“柚米社区”和“博乐诗”。

其中，“柚米寓”的主打业务是和大多数长租企业一样的独栋式集中租赁公寓，瓴寓官网披露的月租金在2000元-5000元，主要面向职场白领，为loft式的小型公寓。

“柚米社区”便是瓴寓重点发力的大型租赁社区业务；至于“博乐诗”则是主打面向企业中高层人士的高端公寓，月租金为300元/天-500元/天、6000元/月-12000元/月，以商务套间等大户型为主。

轻重扩张逻辑：租赁资管模式的探索

2016年瓴寓刚成立之时，正是长租公寓井喷式发展之际，泊寓、冠寓这两大长租品牌也是在这一年正式推出的。

在2017年的一次公开演讲中，瓴寓创始人、CEO张爱华曾指出，领寓的定位是为中高收入的白领阶层，和青年精英们提供通勤便利高性价比的住宿+社交生活圈和高效率的运营服务。

“我们的目标就是希望五年总规模达到20万间，行业前五，完成国际化布局，同时我们能够实现IPO上市。”那时，张爱华还曾如此说道。

让人始料未及的是，2018年到2019年长租公寓行业迎来“暴雷潮”，行业的高速发展被迫踩下了刹车。市场对“长租+租金贷”模式的质疑，也让政府开始加大对长租公寓行业的监管力度。

或是行业的动荡，让领寓有了新的思考。加上领寓作为一家房企系的长租品牌，自然也更加明白现金流和利润的重要性。因此，在规模之外，2018年时领寓还曾提出另一个发展目标，即“要在单个项目上实现效益持平或微利”。

规模和盈利，这也是其它长租品牌们的普遍诉求。而瓴寓还有一个更为鲜明的定位，那便是要成为“租赁资管专家”。

用张爱华的说法，长租公寓赚的是“细水长流”的钱，领寓的思路是，从“轻”、“重”两方面将盈利模式逐层拓展，并打磨自己的金融资本的运作能力、以住为入口的空间运营能力，并拥抱产业链，以成为既能提供租住生活服务的平台、又能帮助投资人实现资产管理和资产增值的平台。

即要实现这样的目标，瓴寓需同时立足人租客和投资人，向租户提供运营服务，并帮助投资人实现资产增值，这两者密不可分。

张爱华还曾表示，瓴寓要打造成中国版的EQR（全称“Equity Residential”、股票简称“公平住屋”，1969年成立于芝加哥，系美国首家租赁住房企业），通过整合长链条构建长租公寓“募投建管退”的闭环，成为具有开发能力的资产管理人。

在实际操盘中，瓴寓也是这样去做的。在一众“房企系”的长租品牌中，瓴寓算是那个资本化和金融化较高的品牌。在2017年时，瓴寓就试水资产证券化，发行了一笔规模为30亿元的类REITs，这也是我国首单获批发行的民企长租公寓储架式权益类REITs。

瓴寓的资管能力也得到市场的认可，前述上海浦江华侨城柚米社区便是由瓴寓携手平安不动产共建，引入了一个100亿元的住房租赁项目投资平台。

在今年2月，瓴寓出让了所持有该项目30%的全部股权，仅用16个月就实现了公司在资产端的退出获得投资收益，该项目也由此成为租赁住宅领域“投融建管退”资管全周期跑通的首个项目。

相比用自己的自持物业来提供运营服务的重资产项目，这类轻资产的项目考验的是瓴寓的运营能力、资产能力。而在股权出让后，瓴寓还将以“资产管理人”的身份继续为该项目提供日常运营和服务，赚钱托管费、服务费等收入。

业务进展：A轮融资已启动

不过，与绝对多数的“房企系”长租品牌一样，瓴寓的营收、利润等核心业绩指标还未有披露。公司的盈利能力如何？投资回报率如何？现金流情况如何？这仍有待市场考证。

虽然从2021年开始，房企对于自身住房租赁业务的重视程度逐渐增强，开始在年报、半年报中披露租赁业务的相关收入。

但截至目前，披露了自身营收数据的“房企系”长租品牌仅泊寓、冠寓、有巢公寓这三家；且这三家品牌中，仅冠寓一家在2021年宣布自己已实现整体盈利。

若置于整个旭辉控股来看，其对瓴寓的定位则是“租赁住房一站式综合服务商”，是公司“同心圆”战略中的重要一环。

旭辉控股“同心圆”战略的核心是“围绕主业、相关多元”，其中，房地产开发业务作为主业是该战略的核心。

在这一核心之下，旭辉控股还布局了物业与城市服务、商业综合体运营、租赁住房、代建管理、绿建科技、创新教育、健康及养老等多个赛道，以构建公司“轻重结合”的业务模式，寻求“开发+持有”的核心竞争力。

旭辉控股董事局主席林中在今年8月举行的中期业绩会上表示，对于旭辉而言，公司整体的方向是向轻资产、低负债、低风险转型，推动“同心圆战略”落地，向“城市综合运营服务商”迈进。

换言之，瓴寓所对应的长租业务板块，本质上还是属于持有型的经营性业务，这类租赁业务和房地产开发业务仍存在较为明显的区别。

按照林中的说法，瓴寓在今年8月已启动A轮融资募集工作，“在与若干知名国际投资机构深入接洽后，目前已取得实质性进展，首轮融资预计超过1亿美元。”

这意味着瓴寓已在引入外部的资本方，不过，旭辉控股方面并未披露投资人的相关情况。而市场消息则显示，瓴寓的A轮融资募集资金的主要用途是用于提升数字化能力，从而提升运营的精细化水平和效率，加深公司的护城河。

包括瓴寓业务在内的非房地产开发业务，在旭辉控股内部有“七小龙”业务的统称。在2020年中期业绩会上，林中就曾表示，在这“七小龙”业务中，轻资产属性的物业业务即旭辉永升服务(HK:01995)已经上市，“第二批接下来或上市的就是长租公寓业务、EPC绿色建材业务。”

由此，瓴寓有无上市计划？也一度成为外界追问的事情。在瓴寓的官网中则如此写道，“2023年，20万间，IPO上市。”

瓴寓发展战略及合作模式，图片来源：瓴寓官网

瓴寓是“房企系”长租品牌中首家宣布要对外融资的企业，泊寓、冠寓则并无这方面的消息。但是否会分拆进而独立上市，却是市场对它们共同的追问。

针对上市与否这一问题，万科董事会主席郁亮的回答是，“公司的长租公寓业务发展很快，再经过几年耕耘，相信也能达到上市条件。”冠寓作为已明确宣布盈利的“房企系”长租品牌，态度却并不明朗。

长租公寓行业的几轮周期调整，并未妨碍开发商们在这一领域的持续深入。只是，在地产行业仍处于深度调整期的当下，从内外部环境来看，开发类长租品牌要实现资本化仍很难。

目前，“房企系”品牌们能看到的路径仍是通过发行类REITs，或直接股权转让等常规方式来实现资产端的退出与投资变现。返回搜狐，查看更多

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