豫园、舍得“伸援手”,郭广昌5天内两次关联交易变现3.54亿,年内已套现近120亿_资产_物业_股份

原标题：豫园、舍得“伸援手”,郭广昌5天内两次关联交易变现3.54亿,年内已套现近120亿

（图片来源于郭广昌个人社交平台）

出品 | 搜狐财经

作者 | 魏茹

在复星系因频繁减持、缩减投资之际，郭广昌通过两家控股上市公司进行资产变现的行为，再度引来关注。

9月27日晚间，郭广昌实控的豫园股份披露，其全资子公司拟耗资2.6亿元，收购复星系旗下的物业资产。

而仅在4天前，郭广昌实控的舍得酒业刚宣布，出资9397.62万元，购买复星系位于成都的一处物业资产。

两起关联资产交易，将为复星系带来约3.54亿元的现金收入。而自今年2月起，复星系便持续减持、售卖资产，累计套现金额已经达到120亿元。

如此大规模的回流资金，让复星站上风口浪尖，针对其债务压力大、流动性紧张的传言不断。

对于大规模减持、出售各类资产，复星国际执行总裁、CFO龚平曾于近期表示，看似频繁的减持和出售是复星过去几年坚持投退平衡的财务战略的延续，是集团资产长期动态优化。

2.7亿元资产折价出售

豫园股份披露的交易方案显示，其全资子公司海南豫珠与复地集团签订的股权转让协议，此次交易资产为高地资产100%股权，股转价款总额2.6亿元，标的资产中包含27家对外投资全资子公司，除上海高益能源科技有限公司已清算正在注销外，其他实体均依法有效存续。

与豫园股份一样，复地集团亦为复星创始人郭广昌控制的企业，该交易构成关联交易。

据悉，此次交易资金来源为公司自有资金或自筹资金，且海南豫珠需要在满足付款条件后的10个工作日内，将股转价款通过银行转账的方式一次性支付给复地集团。

由于海南豫珠并非上市公司，因此无法获知其当前账面资金情况。不过，今年9月7日，海南豫珠将其持有的金徽酒的8%股份，合计4058.08万股，转让至亚特集团，交易总金额约11.92亿元。

根据公告显示，此次交易标的高地资产为复地集团旗下专业从事物业综合服务的全资子公司。截至2022年6月，高地物业管理面积为总合同面积4599万平方米，在管面积3791万平方米。

高地资产的在管面积，已能够同建发物业比肩，与滨江服务、金融街物业、京城佳业处于同一梯队，领先融信服务。

上述提及的物管公司，均已实现上市。其中滨江服务最新市值53亿港元，建发物业51亿港元、融信服务21.49亿港元、金融街物业8.89亿港元、京城佳业5.47亿港元。

而根据豫园股份披露，高地资产截至2022年6月30日的股东全部权益价值为2.71亿元。

但从盈利能力上看，高地资产虽在管面积与上述企业相当，但利润水平相差甚远。

净利润端，融信服务上半年净利3247万元、京城佳业5244万元、金融街物业6195万元、建发物业1.3亿元、滨江服务1.9亿元。

今年上半年，高地资产实现净利润169万元。合并口径下，高地资产总资产约11.94亿元，负债约10.47亿元，净资产约1.47亿元，其中归属于母公司净资产约1.47亿元。

豫园股份在公告中称，本次评估选用收益法评估，最终高地资产股东全部权益价值为人民币2.71亿元。

而本次关联交易价格，则在市场化原则上，由豫园股份与复地集团协商拟定，最终定价2.6亿元，即海南豫珠以9.6折完成对高地资产的全资收购。

对于收购原因，豫园股份称，有利于公司产业一体化运营，有利于公司持续打造线上线下会员及服务平台。

豫园股份业务结构中，今年上半年，物业开发与销售实现营收27.86亿元，占总营收12.66%，该业务毛利率27.19%，仅次于酒业板块。

一周内曾向舍得酒业出售房产

这是一周内，郭广昌第二次通过控股上市公司，进行“左手倒右手”的资产变现。

9月23日，舍得酒业发布公告称，公司拟与关联方成都复地置业签订协议，购买其位于成都市的物业，交易金额为9397.62万元，构成关联交易。

舍得酒业上半年营收为30.25亿元，净利润8.36亿元，账上拥有的货币资金为15.11亿元。

付款方式上，舍得酒业需在5个工作日内，支付90%的总价款，之后成都复地置业解除抵押，舍得酒业在完成目标物业不动产权转移登记手续前5个工作日，支付剩下10%的价款。

舍得酒业也披露了相关交易房产的评估报告。舍得酒业拟购买的成都复地置业房产的市场估值为9971万元。

经协商，该关联交易亦做了9.4折处理，折价500余万元，最终交易价格为9397.62万元，即平均单价为1.2万元/平方米。

为充分说明交易公允性，舍得酒业在披露相关资产的评估报告的基础上，还对资产的溢价情况等进行相关补充说明。

根据舍得酒业发布的交易补充公告，双方交易房产的建筑面积为7831.35平方米，交易总价为9397.62万元，账面原值为4314.55万元，平均5509.33元/平方米，已计提折旧1211.42万元，账面价值为3103.13万元，溢价6294.49万元。

其中，上述交易房产土地于2008年7月取得，土地成本717.39元/平方米；项目于2013年12月竣工，建安等单方成本4,791.95元/平方米；于2014年投入使用，已投入使用约8年，一直采用自持对外租赁的方式运营（未曾对外出售），目前处于对外租赁状态，出租率为92.5%，平均租金82.35元/平方米/月。

为进一步说明，舍得酒业还选取了于今年8月进行交易的三个周边写字楼作为可比案例。

其中，成都国际科技节能大厦建筑面积370平方米，交易总价488万元，交易单价约1.32万元/平方米；东方希望天祥广场建筑面积553平方米，交易总价719万元，折合交易单价约1.30万元/平方米；建筑面积432.85万元的蜀都中心写字楼，其交易总价约563万元，折合交易单价同样约1.30万元/平方米。

对此，舍得酒业表示，可比案例写字楼同属成都市高新区，均位于公司购买的房产附近，具有可比性。

复星系仅9月套现68.31亿元

除了频繁出售资产，郭广昌的复星系在今年以来可谓减持动作频频。

其中，仅今年9月，复星系则进行了8起减持，合计已套现资金达68.31亿元。

搜狐财经盘点发现，9月2日，复星系旗下复星高科技减持复星医药约8008.97万股，占比复星医药总股本3%，以当日收盘价40.21元/股计算，合计套现约32.2亿元。

同月3日，复星系豫园股份及其一致行动人合计减持金徽酒6594.38万股，交易均价29.38元/股，总作价约19.37亿元。

5日，复星系减持复星旅游文化2800万股，占比总股本约2%，交易总金额约2.4亿港元。

8日，永安财险官网公告称，复星系正在大幅度减持永安财险股权。

9日，复星系旗下上海复星惟实一期股权投资基金合伙企业（有限合伙）计划以集中竞价或大宗交易方式，减持中粮工科不超过3073.65万股，占中粮工科总股本比例6%，总作价约4.7亿元。

15日，复星国际通过大宗交易方式减持新华人寿保险股份有限公司2615.95万股H股股份，约占新华保险总股本的0.84%。根据减持当日收盘价报17.12港元/股计算，合计可套现约4.48亿港元。

20日，复星方面减持豫园股份3892.63万股，占比总股本约1%，总作价约2.72亿元。

21日，复星系再次减持复星医药A股958万股，占比总股本约0.45%，以减持当日收盘价31.70元/股计算，合计套现资金约3.04亿元。

不仅仅是9月，复星方面自今年2月起，先后减持了海南矿业、青岛啤酒股份、泰和科技、中山公用部分股权，合计套现金额约51.67亿元。

截至今年9月21日，复星系已套现达119.98亿元。

连续减持之下，是今年6月评级机构穆迪下调复星国际评级至B1，并对其流动性表示担忧，随即引发业内对复星国际债务问题猜测。

复星国际 2022年未经审核的中期业绩报告显示，报告期内，集团实现总收入约828.9亿元，较2021年同期上升17.7%；实现归母净利润约26.86亿元，较去年同期下滑32.86%。

其中，其账面现金及现金等价物1171.13亿元，同期短期借款1236.92亿元，长期借款1374.26亿元；资产负债率较去年同期的75.22%提升至76.64%。

在财报中，复星国际还披露了其债务管理情况。2022年6月，复星国际宣布要约回购2022年下半年行权及到期的债券，并提早赎回债务。截至7月底，复星国际提前购回约3.66亿美元等值票面价值的境外债券。

而对于复星连续减持引发市场对其偿债能力的担忧，甚至传闻“监管部门要求摸底复星”。复星方面曾明确回应“摸底”一事系子虚乌有，与复星合作的商业银行从未收到过相关通知。

复星国际执行总裁、CFO龚平在9月中旬也曾对外表示，复星近期减持是为了进一步提升评级，夯实流动性安全垫，增强跨越经济周期的能力，这也是近几年财务战略的正常延续。返回搜狐，查看更多

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