房企“保利润”：中期归母净利破百亿仅剩4家，暴利时代终结、降本提质成关键_行业_房企_利润

原标题：房企“保利润”：中期归母净利破百亿仅剩4家，暴利时代终结、降本提质成关键

编者按：大浪淘沙，金不换；寒风卷地，久秘坚。在宏观稳增长、行业需求侧提振、供给侧出清等相互交织的环境下，中国房地产行业的底层发展逻辑已悄然发生改变。

伴随着8月的落幕，2022年中报季已收官。在房地产企业交出的财务报表上，清晰地展示着他们在行业变革进程中所承受的阵痛和压力，以及为自救和突围产业周期所做出的努力。

自8月起，搜狐财经持续追踪上市房企物企中期业绩，已推出逾34篇报道，聚焦多家知名典型房企物企财报及业绩会。“下跌”仍是2022年中报季的主题词，一片“降”声中，也仍有不少房企保持着经营韧性，在弱市中交出了一份可圈可点的“成绩单”。

“危”与“机”并存的当下，各大房企将实行何种发展策略？行业又将何去何从？透过房企中报和房企高管们的发声，搜狐财经总结出“保利润”、“抓销售”、“慎投资”、“保流动性”、“保交付”、“寻出路”六大主题词，推出名为《告别高增长：房地产的阵痛与自救》的专题报道。

此为专题主题稿件之“利润篇”，当地产进入“薄利”时代，房企的“利润保卫战”早已打响。“稳利润”成为共识，审慎拿地，保证项目利润率水平；战略精简，向管理要效益；降本增效，提升运营效率；回归产品，强化产品适销性和服务…………这些都是房企正在做出的改变。

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

上市房企的2022年中期业绩，已不能仅用“惨淡”来形容了。

综合同花顺、东方财富等平台的数据来看，截止目前，除中国恒大、融创中国、佳兆业集团、中国奥园、花样年控股等11家典型规模房企还未披露2022年中期业绩之外，A股港股共计169家上市房企发布了2022年中期业绩。

其中，仅归母净利润出现同比下降现象的就有129家，占比高达76.3%；若按“盈利与否“区分，也有55家房企归母净利润亏损，累亏逾595亿元。

毛利率和净利率的继续下滑，则成为地产行业利润空间越发稀薄的鲜明写照，也再一次直击房企盈利能力疲软的痛处。

业内普遍将利润空间的下探归结为此前高价地结转，叠加新房限价、营销转战线上带来的渠道及销售等费用的激增，进而对利润带来多重挤压。

也有行业观点认为，未来伴随着高价地的结转结束，“集中供地”政策下土地市场的渐趋理性，房企的利润空间仍存修复希望。但普遍的共识是，房企很难再重回过去的高度，高增长时代一去不复返，房地产正回归普通行业。

压力测试还在继续，房企的“利润保卫战”早已吹响了号角。面对企业经营利润空间的不断被压缩、行业“暴利”时代的远去，房企唯有修炼内功、提质增效，不断优化项目投资布局，提升自身产品打造力及成本管控能力，才能在利润普降的当下求得生机。

利润下探，业绩分化

即使是头部房企，也难挡行业下行趋势。下行行情中，房企之间的业绩分化也更加明显。

为更直观地反映上市房企的盈利能力，搜狐财经选择典型规模上市房企为样本，梳理出2022年中期总营收TOP30排行榜。

可以清晰地看出，即使是今年上半年的总营收TOP30房企中，也有19家出现了总营收同比下滑的情况，占比63%，降幅最高的达到57.62%。

在实现总营收同比增长的房企中，越秀地产的增幅为29.1%，实现312.9亿元；在中指研究院、克而瑞等机构发布的上半年百强房企销售额排行榜中，越秀地产也是30强房企中唯一一家录得正增长的房企，同比增幅3.2%。

2022年上半年典型规模房企总营收TOP30概况，制表：搜狐财经

从利润端来看，上半年的归母净利润TOP30房企中，仅10家录得同比正增长。其中，合生创展集团和万科，分别实现了13.46%、10.64%的增幅。

并且，仅有4家房企的归母净利润突破了百亿元，分别是中海地产、万科、保利发展、华润置地，实现167.43亿元、122.23亿元、108.26亿元、106.03亿元。

不少知名房企为亏损状况，其中典型规模房企就包括祥生控股、弘阳地产、远洋集团、金科股份、中南建设、泰禾集团，分别亏损6.62亿元、6.91亿元、10.87亿元、14.37亿元、16.15亿元、20.31亿元。

2022年上半年典型规模房企归母净利润TOP30概况，制表：搜狐财经

在此背景下，多数房企的净利率出现明显下滑；且部分房企因上半年净利润由盈转亏，进而净利润率也由正转负。

合生创展以47.85%的净利率位居榜首，相比其在2021年中期35.31%的水平提升了12.34个百分点；紧跟其后的soho中国为21.61%，但差距已十分明显。

2022年上半年典型规模房企净利率TOP30概况，制表：搜狐财经

毛利率下滑，在地产圈则早已不是什么秘密，并且更为明显的趋势是，行业的毛利率水平正回归理性区间。

在71家典型规模房企中，还处于20%-25%的仅为21家、占比29.57%，30家房企则仅处于10%-20%之间。

2022年上半年典型规模房企毛利率TOP30概况，制表：搜狐财经

此前在今年6月，华泰证券曾发布《四维梳理A股重点上市房企2021年报及2022年一季报表现》的报告，其中提到，2021年全年总体房企毛利率为21.3%，较2020年下降5.8个百分点。

按照规模来看，龙头、中型、小型房企毛利率分别为19.6%、23.9%、24.9%，较2020年分别下降5.2、7.2、3.2个百分点，这也说明了在利润水平下探的同时，房企内部的业绩分化也十分明显。

行业变革：发展红利逐渐消退，“暴利”时代终结

房企盈利能力下滑的背后，深层次的原因正是房地产行业的底层逻辑已发生变化。

严萧（化名）长期从事房地产行业的相关研究，目前就职于一知名研究机构，主要负责TOP30房企的长期追踪。

严萧的观点和行业多数观点一致，就当前来看，过往支撑房地产行业在成长期高速发展的四大红利正逐渐减弱，房底层也正从成长期迈入中低发展的成熟期。

“无数的历史数据和往期资料都能说明，2003年非典时期也好，2008年国际金融危机也罢，过去很长一段时间里，在中国经济受到较大较大冲击时，房地产都发挥了不错的‘稳增长’作用。”他认为，在这个阶段，有两个最为基本的因素在推动着房地产行业的发展。

一是我国的人均住房面积彼时相对来说还是比较小，存在大量的刚需，二是我国的城镇化进程在持续推进，这便是行业中俗称的人口红利和城镇化红利。

而另一方面的红利即土地红利，则是加速房地产走到今天如此巨大规模的最为核心的红利之一。他解释道，原来在土地不可以交换的时候，土地是没有价值的。等到土地开启交换之后，土地开始有了价值，而且在随着供大于求，土地价格便慢慢爬升。

“房企买到一块土地，即使入手后什么都不干，放上几年，再把土地卖出去，都能挣得钵满盆满。”若进入开发环节，上市房企普遍推行的“高杠杆、高周转”，无疑又是规模扩张的加速器。

在地产圈就一直流传着这么几组数字，如“789”：项目开盘一周内去化率不低于70%、买地后首期开工须销售80%的存货、新入市项目开盘当月去化率要达到90%。

再比如“4568”：以项目预售为界，前段高周转，土地摘牌当天即出图，拿地后4个月开盘；后段高品质，5个月实现资金回笼，6个月现金流回正，8个月再投资。

这类的内部管理方法和开发策略，正是房企在高增长时代的打法。“高杠杆、高周转”的模式之下，自然离不开资金的支撑。

从买地到开始预售，再到交房后的售后服务，地产开发的整个过程都需要大量的资金投入和周转。可见的成本就包括，施工需要支付高额的建安费、材料费、人工费，销售过程中的也有渠道费用、人工费、营销费用等支出。

大量的资金来源哪？这便离不开金融行业的支持。有房企内部人士就向搜狐财经指出，“比如说一家房企要买地，可动用公司的土地投资预算去单独拿地，或是合作开发形式支付权益地价，如在自身资金无法动用的时候，就只能去做项目贷款，其实项目都或多或少地都会与金融发生关系。”

更为广泛的行业共识是，当前金融红利的逐渐消失，对房地产行业的发展也形成冲击。过去针对房地产的信贷政策宽松，无论是个人还是开发商，都能低成本地借贷，有金融杠杆的支持，房地产也由此成为资金的蓄水池，支撑并推动着房价的不断攀升。

“从2018年开始，信贷政策就有逐渐紧缩的迹象，对房企来说主要体现在融资渠道收紧，融资成本上升，没有庞大的货币支撑，房企周转必然受影响。”房企内部人士的感受是，紧接着2020年8月监管出台了“三道红线”政策，同年12月又出台了“房地产贷款集中度管理制度”政策，都在说明着房地产市场的底层逻辑要被改变了。

人口红利、城镇化红利、土地红利、金融红利这四大红利逐渐消退，都意味着房地产的内生动力有所减弱。此外，房地产行业还和其它行业一样，正遭遇着新冠疫情这一黑天鹅的侵扰。

严萧认为，持续反复的新冠疫情对房地产市场的冲击在于令其复苏态势受阻：房地产开发投资下降；房地产销售及楼市成交受影响；行业预期和信心进一步恶化。

也有分析人士向搜狐财经指出，房地产市场没有落幕，只是增速“换挡”。在这类观点看来，从中长期来看，经过多年的高速增长后，房地产的角色正在发生变化，“国内政策显然不再以房地产产业作为主要依赖，保持一定比例的开发投资是经济和生活的基本需要；城镇适龄人口的规模，和新型城镇化的推进或仍能带来一定的需求，但需求显然没有那么强烈了。”

事实上，早在2020年，多家房企高管在公开发言中就曾多次提到了房地产行业所在发生着的变化。

如在2020年10月举行的万科集团年度业务交流会上，万科董事局主席郁亮就指出，房地产行业正回归国民经济中的一个普通行业；同时，他也指出，房地产业仍有很大的空间，但经过多年的高速发展后，未来的发展空间主要是在质量提升方面，而非过去的单一的数量发展。

到了2021年，上市房企毛利率下滑的现象已很普遍，“高毛利”时代终结逐渐成为行业共识。

如在2021年中期业绩会上，旭辉控股董事局主席林中就曾指出，房地产行业住宅开发毛利率普遍下降，主要由于前几年没限价时拿的地，拿地后遭遇新房销售限价政策影响，最终在结转时出现毛利率下降是大趋势，且未来行业毛利率还会进一步下降。

在他看来，房地产行业未来不可能有暴利，经历土地红利时代、高杠杆盈利时代后，如今的房地产行业正逐步迈入管理红利时代，这是行业发展必然，不可能会回到“暴利”时代了。

这不意味着房地产行业的消失，在最近刚刚结束的2022年中期业绩会上，多家房企高管的发言传递了不少积极信号。

华润置地董事局李欣认为，虽然上半年因宏观经济下行和疫情等影响，市场运行承压。但长期来看，房地产始终是国民经济的支柱性产业，人口聚集和居住升级的空间依然很大，行业仍然是10万亿级的大市场。随着疫情稳定、预期回升，行业也必将再进入恢复性周期。

多数房企对市场也仍报有坚定的信心，中海地产管理层在发言中指出，当前的市场处于上下半场的转换期，需要一段时间。包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈。但行业重整完进入下半场后，市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段，进入另外一个平衡。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远的研判则是，下半年从政策角度看，各大城市房地产行业财税、货币政策等都会继续放松，整个房地产行业将逐步“企稳”。

“保利润”：控成本、降费用、提效率

不论未来如何，面对行业利润率仍在探底的现实，房企的“利润保卫战”已十分紧迫。

综合与多位业内人士的交流来看，目前主要影响房企利润及利润率波动的原因至少有五大方面。

结转毛利率处在低位是基本因素，截止目前，多数房企的利润主要结转于2020年-2021年所拿项目，而这类项目较为集中的特点在于其一，拿地时土地价格就处在高位，“面粉贵过面包”的情况导致项目在结转时利润率并不乐观。

其二，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，“限价”等现实因素的存在，新房销售价格有上限约束，进而令房企的利润空间也十分有限。

投资收益的明显降低也在影响利润表现，2021年下半年以来，不少房企在控制风险、避免被合作方风险牵连的压力之下，也有抛售资产或项目股权以回流资金的动作，但整体行情的冷淡，让市场的成交整体力度仍不足。对比此前的高基数，由此造成了投资收益的下行。

另一层面，投资收益也取决于合联营公司的项目经营情况。权益比例的高度，合联营项目利润率不及预期或利润率下降等，也在对企业的利润情况造成不同程度的影响。

再者，去化历史库存、降价促销等动作也会拉低项目销售均价，进而影响利润表现。在房企圈这几乎是常规操作，为了更好促进项目和库存的快速去化，不乏房企会采用多样的营销方式进行降价促销，从项目的销售均价上做更多的让渡。

而项目本身的拿地成本、建设成本和期间费用或并未有同向的下行，如此约束下，房企的利润空间便相应更加稀薄。

此外，来自经营性业务的经营收益及利润水平的高低，市场下行压力下的计提资产减值等因素，也会影响房企的利润表现。

如以2021年这一最近的完整年度为例，多家房企大额计提资产减值，且计提规模增幅显著，进而导致自身净利润受到不同程度的冲击，头部房企也不例外。

往期财报数据就显示，仅2021年华夏幸福的计提资产减值就达到131.88亿元，较2020年73.38亿元同比增加79.7%；阳光城、蓝光发展分别计提资产减值69.29亿元、65.76亿元，均处于行业高位区。

随着行业回归理性，在市场下行压力下，尤其是2021年下半年以来行业陷入流动性困境，购房者信心受挫，房企对销售价格的预期、资产评估也更加谨慎，基于谨慎性原则，合理的计提资产减值或存一定的必要性。

当然，因各种主观、客观原因的存在，房企的项目结转节奏、结转结构的差异，也会影响房企在不同报告期的利润总量和走势。

“房地产行业的利润被摊薄是大势所趋，企业能做的比较有限，根本的还是从自身出发，尽可能地扩大并稳定利润空间。”业内人士向搜狐财经总结出几大措施：控成本、降费用、提效率。

当“高周转”条件不再满足，房价持续快速上涨也不再可能实现，房企在拿地上就更需要增强对于成本的把控。除了对拿地成本绝对值的管控之外，对于拿地的区位，利润水平等也需进行严格的筛选，审慎投资已成为必选项。

同时，房企的工程建安成本管控能力也很重要，在控成本的同时，集中化、战略性的采购节省材料成本，又能保障建设安全。

从费用端来看，房地产行业的三大费用类型，主要是财务费用、管理费用和销售费用。就融资而言，这或与宏观环境有关，也或与企业本身信用和主观努力有关；管理费用则考验房企的组织架构、管理模式的更新迭代；销售费用则主要考验房企对自有销售渠道的开拓和优化，从营销维度降低对于渠道、对于中介代理的依赖。

效率对于房企而言也十分重要，通过科技化、智能化手段提升效率，也就意味着成本、费用的节省，节省出的成本就是可见的利润。此外，进一步提升提升产品力，不断挖掘和深化服务力,从客户出发，也是必要举措。

经历过阵痛，房企只能如此选择，在“利润取代规模”的当下，去努力追求那些可见的、确定的利润。返回搜狐，查看更多

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